一起来学《民法典》——第一编 总则：第七章 代理：第二节 委托代理——第三节 代理终止（第一百七十二条到第一百七十四条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第一百七十二条】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
【条文要义】
本条是对表见代理的规定。
表见代理，是指被代理人的行为足以使第三人相信无权代理人具有代理权，并基于这种信赖而与无权代理人实施法律行为的代理。表见就是表现，表见代理就是表现为有权代理的无权代理。其意义是:(1)承认外表授权，外表授权是指具有授权行为的外表或者假象，而事实上并没有实际授权，外表授权规则的适用，使表见代理的性质发生了变化。(2)保护善意交易相对人的利益，使善意相对人不因相信表见代理人的行为而受到损害。(3)保护动态交易安全。
表见代理的构成要件是:(1)须行为人没有代理权。(2)客观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，一是相对人相信行为人有代理权的事实，二是相对人对行为人有代理权建立了信赖。(3)相对人与无权代理人成立法律行为。(4)相对人对此为善意且无过失。
表见代理发生的主要原因是:(1)被代理人以书面或者口头形式直接或者间接地向第三人表示以他人为自己的代理人;(2)被代理人与代理人之间的委托合同不成立、无效或者被撤销，但尚未收回代理证书;(3)代理关系终止后被代理人未采取必要措施公示代理关系终止的事实，并收回代理人持有的代理证书;(4)行为人的外观表象足以使第三人认为其有代理权而与之交易。
表见代理发生以下法律效力:(1)发生有权代理的效力。(2)表见代理人对被代理人的损失承担损害赔偿责任。(3)善意相对人主张撤销时，被代理人不得主张表见代理。
【案例评析】王某一与刘某、某学院等房屋买卖合同纠纷案
［案情］被告王某二假冒被告某学院的名义，与被告刘某签订“房屋认购协议”，约定被告刘某购买涉案房屋，被告刘某支付了全款。原告王某一与被告刘某签订“无产证补充协议”，并与被告某公司签订房屋买卖委托协议，交付定金和余款其后，原告收到被告某学院告知函得知被告刘某无权处分涉案房屋被告王某二涉嫌合同诈骗案发。现涉案房屋登记在被告某学院名下。
法院认为，被告王某二出售涉案房屋时任华宇公寓物业副主任，且在涉案房屋的“城市供用永合同”中被告王某二对外代表某学院在供水委托代理人处签字，因此，被告王某二具有某学院代理权的外观，符合表见代理的客观要件。虽被告刘某与某学院签订的“房屋认购协议”中某学院的公章是王某二伪造的，但被告刘某作为普通购房者并无辨别的能力，被告刘某有理由相信能够合法地从王某二手中购买涉案房屋。因此被告刘某作为第三人，主观上是善意的，其对王某二的代理行为的位赖是正当的。故法院判决被告某学院支付原告购房款。
［评析］民法典第172条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
本案的争议焦点为被告王某二出卖房屋的行为是否构成表见代理。表见代理是指被代理人因疏忽的表见行为引起了善意第三人对无权代理人有代理权的合理信赖，为保护这种合理信赖，促进交易安全的实现，而让无权代理对本人产生与有权代理相同的法律效果本案中，某学院在被告刘某办理缴纳水费手续时为其出具认可其所有权证明，且在涉案房屋的“城市供用水合同”中被告王某二对外代表某学院在供水委托代理人处签字，使得被告王某二具有代理权的外表和假象，被告刘某在善意的情况下与被告王某二签订买卖合同构成表见代理，某学院应该对被告王某二的行为承担责任。
第三节 代理终止
【第一百七十三条】有下列情形之一的，委托代理终止:
(一)代理期限届满或者代理事务完成;
(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;
(三)代理人丧失民事行为能力;
(四)代理人或者被代理人死亡:
(五)作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。
【条文要义】
本条是对委托代理终止原因的规定。
委托代理终止的具体原因是:(1)代理期限届满或者代理事务完成，包括代理授权所要进行的工作已经结束，或者代理的时间已经完成;(2)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;(3)代理人丧失民事行为能力，丧失了行使代理权的资格和能力;(4)代理人或者被代理人死亡，不再存在行使代理权的主体;(5)作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止，代理关系也不再存在，代理权终止。
代理权终止的效果是:(1)代理关系终止后，代理权终止，代理人不得再以被代理人的代理人身份进行活动。(2)代理权终止后，代理人在必要和可能的情况下，应当向被代理人或者其继承人、遗嘱执行人、清算人、新代理人等，就其代理事务及有关财产事项作出报告和移交。(3)委托代理人应向被代理人交回代理证书及其他证明代理权的凭证。
【案例评析】王某一与王某二合同纠纷案
［案情］原告王某一与刘某(已去世)出具委托书一份，委托被告王某二代为办理出售二人共有的案涉房屋的相关手续，原告与刘某在委托书上签字，并办理公证。后该房屋因涉案被法院查封，现案涉房屋不能出售，无法实现原告与被告履行合同的目的，原告持诉称理由向本院提起诉讼，请求判决解除原告与被告签订的委托书，并由被告承担诉讼费用。
法院认为，原告要求解除其向被告出具的委托书，目的在于取消被告委托代理权。被代理人取消委托或者代理人辞去委托，委托代理终止，故原告仅需单方取消被告委托代理权，即可发生委托代理终止的效果。原告该权利未受到妨害引起民事权益争议，其起诉不符合起诉条件，应驳回其起诉。
［评析］委托代理权的终止涉及被代理人、代理人和相对人三方的利益，应该通过法律规定予以明确，依据民法典第173条的规定，委托代理权的消灭原因可以分为授权行为本身的原因、基础法律关系的原因、被代理人方面的原因和代理人方面的原因。
本案中，原告要求解除其向被告出具的委托书，目的在于取消被告委托代理权，属于授权行为本身的原因，原则上委托人享有取消委托的“任意解除权”，性质上属于形成权，无须诉讼，委托人只要发出取消授权的通知即能达到委托代理终止的效果。
【第一百七十四条】被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效:
(一)代理人不知道且不应当知道被代理人死亡;
(二)被代理人的继承人予以承认;
(三)授权中明确代理权在代理事务完成时终止:
(四)被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理作为被代理人的法人、非法人组织终止的，参照适用前款规定。
【条文要义】
本条是对被代理人死亡后委托代理行为效力的规定。
被代理人死亡后的代理行为有效的情形是:(1)代理人不知道且不应当知道被代理人死亡的，是确实不知道，并且也不应该知道。(2)被代理人的继承人予以承认。(3)代理权授权中明确代理权在代理事务完成时终止的。(4)在被代理人死六前已经实施，在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益而继续代理。
除此之外，被代理人死亡后，委托代理人实施的代理行为无效。
作为被代理人的法人、非法人组织终止，相当于自然人的死亡，因而可以参照适用本条第1款的规定。
【案例评析】洪某一与洪某二、洪某三等确认合同无效纠纷案
［案情］洪某大与杜某系夫妻关系，婚后育有5个子女，为本案原告洪某一被告洪某二、被告洪某三、被告洪某四及被告洪某五。洪某大于1997年去世杜某原居住房屋所在地区遇拆迁，杜某被安置新住处并取得该新住处房屋的房产权证。2012年4月10日，杜某及被告洪某三至公证处办理系争房屋出售的委托手续，杜某特委托洪某三代为办理案涉房屋的出售手续，委托期限为1年2012年7月2日杜某因病死亡。2013年3月16日，被告洪某三持委托书代杜某与被告洪某五签订买卖合同，将系争房屋出售给杜某之子即被告洪某五，后完成过户。原告洪某一诉至法院，请求判令案涉房屋买卖合同无效并恢复原状。
法院认为，在委托期限内被告洪某三作为杜某的代理人与被告洪某五签订买卖合同并办理了系争房屋的过户手续。但该买卖合同及产权变更的时间在杜某死亡之后，不属于法律规定的有效情形，洪某三属无权代理。又因杜某已死亡，其继承人未能对该买卖合同达成一致意见予以追认，该买卖合同应属无效。
［评析］本案的争议焦点之一是洪某三作为代理人在被代理人死亡之后签订的买卖合同的效力。一般情况下，被代理人死亡后，代理关系终止。但是，在某些情况下，根据代理制度的本质以及诚实信用的原则，在被代理人死亡时，应该认可代理行为仍然有效，民法典第174条对这些特殊情形予以明确规定。
本案中被告在被代理人死亡后所进行的代理行为并不符合民法典第174条所规定的任何一种有效情形，属于无权代理，法院依法认定其无效，值得赞同