一起来学《民法典》——第二编 物权：第一章 一般规定—第二章 物权的设立、变更、转让和消灭（第二百零八条到第二百一十条）

PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析

【第二百零八条】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

【条文要义】

       本条是对物权公示公信原则的规定。

       公示公信原则是物权法的基本原则，包括物权公示原则和物权公信原则，二者是相互依存的两个原则。基本含义是物权经过法定公示方法而取得物权的公信力。

       公示，即公开揭示，使之周知之义。物权公示，是指在物权变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权公示原则是指物权的变动即物权产生变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部察知的方式，即公示表现出来的物权法基本规则。

       公信，是指物权变动经过公示以后所产生的公信力。物权公信原则所着眼的正是物权变动中公示形式所产生的这种公信力，是指物权变动按照法定方法公示以后，不仅正常的物权变动产生公信后果，而且即使物的出让人事实上无权处分，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。

       按照公示公信原则的要求，不动产物权变动的公示方法是登记，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，才能取得公信力;动产物权变动的公示方法是交付，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付，动产交付产生动产物权变动的公信力。

【案例评析】李某、牟某与重庆亿成建材有限公司”房屋买卖合同纠纷案

       ［案情］李某、牟某与亿成公司签订购房合同，约定李某、牟某出资购买亿成公司的房产，亿成公司应及时办理过户手续，买卖双方应缴纳的税费由亿成公司承担。后李某、牟某及时付清购房款，亿成公司依法向税务机关纳税，随后亿成公司将出卖房屋及产权证书、国有土地使用权证书原件一并交付李某、牟某占有和使用。因亿成公司纳税发票原件遗失，上述买卖房屋至今未办理产权转让变更登记手续。李某、牟某诉请人民法院判令被告履行协助办理产权转移变更登记的办证义务，并承担相应的办证费用。

       法院认为，本案房屋已实际交付，双方合同约定的主要权利义务已履行完毕。因本案买卖标的物为不动产房屋，被告亿成公司应当依照合同约定及法律规定，在房屋交付后及时履行协助办理产权变更转移登记的合同应尽义务，至今办证未果的过失不能归责于被告单方所致。故判决被告向房屋登记机构提交相关资料，履行协助办理房屋权属转移变更登记的办证义务。

       ［评析］此案涉及民法典第208条的规定。民法典第208条沿袭了原《物权法》第6条的规定。本案中，双方约定将亿成公司名下的房屋权属转移至李某、牟某名下。依照本条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。易言之，只有办理完房屋权属变更登记后，才能完成房屋权属的转让。案涉房屋虽然已经交付使用，但由于未办理相应登记，故亿成公司仍有义务承担税费，并向房屋登记机构提交相关资料，以协助李某、牟某办理房屋权属转移变更登记，从而真正地完成案涉房屋的权属移转。

​第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 

第一节 不动产登记

【第二百零九条】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力:未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

【条文要义】

       本条是对不动产登记效力的规定。

       不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称为不动产物权变动。不动产物权变动的公示方法是登记。不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。不动产物权变动未经登记，不发生物权变动的法律效果，法律不承认其物权已经发生变动，也不予以法律保护。

       本条但书规定的内容是，在不动产物权变动的规则中，登记发生物权变动是基本规则，不必登记是例外规则，且须法律特别规定。其含义在于，进行不动产物权变动，在法律没有特别规定的情况下，必须登记才发生物权变动效果，只有在法律有特别规定的情况下，才应当按照法律规定的方式进行不动产物权变动。例如民法典第374条规定:“地役权自地役权合同生效时设立。”这就是法律规定的例外。

【案例评析】中国建设银行股份有限公司韶关市分行与张掖凯航置业有限公司、佛山市金塘海贸易有限公司等金融借款合同纠纷案

       ［案情］建行韶关分行与金塘海公司签订了贷款合同，为担保债务履行，建行韶关分行与凯航公司签订了最高额抵押合同，约定凯航公司愿意以其所有的国有土地使用权为贷款合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，担保范围为贷款合同项下全部债务。建行韶关分行与林某签订了自然人保证合同，林某愿为贷款合同项下全部债务提供连带责任保证。后金塘海公司没有按照贷款合同的约定履行到期一次性还款义务，同时，建行韶关分行与凯航公司签订最高额抵押合同后，由于凯航公司的原因，合同约定的土地抵押登记手续至今尚未办妥，导致建行韶关分行的抵押权利未得到落实。故建行韶关分行请求判令金塘海公司立即清偿贷款本息，凯航公司、林某对金塘海公司拖欠建行韶关分行的贷款本息承担连带清偿责任。

       法院认为，最高额抵押合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务，但建行韶关分行没有提供充分的证据证明凯航公司怠于履行办理土地抵押登记手续的义务，或者其他因凯航公司的原因导致抵押权未有效设立。

       ［评析］此案涉及民法典第209条的规定。民法典第209条沿袭了原《物权法》第9条的规定。本条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，尽管建行韶关分行与凯航公司签订的最高额抵押合同合法有效，但案涉两宗土地因未办理抵押登记，抵押权未能有效设立。因此，建行韶关分行对涉案两宗土地不享有抵押权。但是，关于当事人是否违约的问题，则要考虑抵押权未设立的可归责性，不应仅根据客观事实就认定一方有违约行为。

【第二百一十条】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

       国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。

【条文要义】

       本条是对不动产登记的属地原则及统一登记制度的规定。

       不动产登记的属地原则，是指不动产登记由不动产所在地的登记机构专属管辖，不得在异地进行不动产物权变动登记。这一规则的判断标准清晰，方便当事人进行登记，也方便登记机构对不动产物权的实际情况进行考察，能够避免重复登记等不利情况的发生。

       国家对不动产实行统一登记制度，国务院已于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。该条例规定的就是统一的不动产物权变动的登记制度，依据原《物权法》等法律制定。该条例改变了我国不动产登记的机构不统一、程序不统一、登记簿不统一等不动产登记的分散状况，实行了登记机构统一、登记范围统一、登记办法统一、登记程序统一、登记效果统一以及登记信息共享和保护的统一，建立了不动产统一登记制度，在我国不动产权属管理和物权制度上实现了重大改革。对此，民法典予以确认并继续实行。

【案例评析】王某与都江堰万都房地产开发有限公司”房屋买卖合同纠纷案

       ［案情］王某与万都公司签订商品房买卖合同，约定原告王某购买万都公司销售的住宅一套。约定出卖人应当在2013年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订前后，王某分五次支付购房款，收房后，缴纳了水电气费及契税、房屋维修基金相关办证费用。原告王某诉讼请求被告为原告办理住房房屋所有权证。

       法院认为，原告王某与被告万都公司签订的商品房买卖合同应为有效。根据法律规定，万都公司负有协助原告办理不动产权属证书的合同及法律义务。本案中，原告已按约履行了其相应的付款义务并实际控制房屋，被告万都公司未按约履行其相应的义务，导致原告不能在规定期限内取得房屋不动产权属证书，其行为确已构成违约，万都公司应为王某办理案涉房屋的不动产权属证书。

       ［评析］此案涉及民法典第210条的规定。民法典第210条沿袭了原《物权法》第10条的规定。国家对不动产实行统一登记制度，依照本条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。商品房买卖亦要遵守此条规定，如此不仅方便当事人进行登记，也方便登记机构对不动产物权的实际情况进行考察。本案中，原告与被告签订了商品房买卖合同，且原告已经履行了付款义务，因此有权要求被告协助原告在不动产所在地的登记机构办理权属转移登记。