一起来学《民法典》——第二编 物权：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭（第二百一十一条到第二百一十三条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第二百一十一条】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权展证明和不动产界址、面积等必要材料。
【条文要义】
本条是对申请不动产登记应当提供必要材料的规定。
《不动产登记暂行条例》第16条规定了必要材料的范围，同时要求申请人，
对申请材料的真实性负责。 申请人应当提供必要材料的范围是:(1)登记申请书;(2)申请人、代理人、 份证明材料、授权委托书;(3)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(4)不动产界址、空间界限、面积等材料;(5)与他人利害关系的说明材料;(6)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
《不动产登记暂行条例》第16条第2款要求，不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，便于申请人掌握应当提供必要材料的范围，避免不必要的劳顿。
【案例评析】鞠某与诸城市宜林置业有限公司房屋买卖合同纠纷案
［案情］鞠某与宜林公司签订“诸城市商品房预售合同”，约定鞠某购买宜林公司开发的房屋，宜林公司应当于一定期限内将符合合同约定的商品房交付鞠某使用并办理产权证。合同签订后，鞠某按约定支付了全部购房款，宜林公司将案涉房屋交付鞠某使用。后双方均未向房屋登记机构提出办证申请，鞠某也未委托宜林公司代办产权证书。之后，鞠某诉请法院判决宜林公司给付逾期办证违约金。
法院认为，鞠某与宜林公司签订的商品房预售合同合法有效，但根据法律规定，办理房屋权属转移登记，应当由当事人提出申请，鞠某作为购房人，应当主动向房产管理部门提出办证申请，但其并未向房产管理部门提交申请办理房屋权属证书的相关资料，也无证据证实其主动向房产管理部门行使过相关权利，故法院判决驳回原告鞠某的诉讼请求。
［评析］此案涉及民法典第211条的规定。民法典第211条沿袭了原《物权法》第11条的规定。根据本条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。因此，办理不动产产权登记，双方当事人均有义务根据登记事项提供相关材料。本案中，原告确认涉案房屋在交付使用后，并未向房产管理部门提交申请办理房屋权属证书的相关资料，也无证据证实其主动向房产管理部门行使过相关权利;且原告也未委托诸城市宜林置业有限公司办理产权转移登记手续，无法证明迟延办理产权证书系宜林公司单方面原因造成的，因此法院对本案原告的诉讼请求不予支持。
【第二百一十二条】登记机构应当履行下列职责:
(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
(二)就有关登记事项询问申请人;
(三)如实、及时登记有关事项;
(四)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
【条文要义】
本条是对不动产登记机构职责的规定。
按照本条规定，登记机构的职责包括:查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，以及法律、行政法规规定的其他职责。《不动产登记暂行条例》规定不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理:(1)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人，不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理;(2)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后应当受理并书面告知申请人;(3)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理，并一次性告知需要补正的全部内容;(4)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理，并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构在履行上述职责中，有以下权力:
一是查验。不动产登记机构应当按照下列要求进行查验:(1)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;(2)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;(3)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
二是实地查看。不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的范围是:(1)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;(2)在建建筑物抵押权登记;(3)因不动产灭失导致的注销登记;(4)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
三是调查。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
对于登记机构进行登记的时限要求是，应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
【案例评析】黄某、朱某与四川省冕宁县人民政府土地行政登记案
［案情］邓某从张某处购得住房一幢，双方签订了“卖房文约”。同年，四川省冕宁县房地产发证领导小组办公室向邓某颁发房屋所有权证。黄某从李某处购得案涉住房，双方约定，西面与邓某相邻部分以邓某、李某“邻里边界认定协议书”为准。
2014年7月，黄某重新建房，邓某以黄某未按“邻里边界认定协议书”放线、侵犯其土地使用权为由，向四川省冕宁县人民法院提起民事诉讼。后邓某得知国有土地使用证的存在，故提起行政诉讼，请求撤销国有土地使用证。一审法院判决撤销冕宁县政府于2010年1月18日向黄某颁发的国有土地使用证。二审法院判决驳回上诉，维持一审判决。黄某、朱某申请再审。
法院认为，根据法律的有关规定，县级以上人民政府应当在土地使用权属登记工作中尽到审慎审查的义务。但冕宁县政府未能尽到审慎审查的义务，其作出的本案被诉颁证行为，事实不清，程序违法。一审判决撤销国有土地使用证，二审维持一审判决，均无不当。
［评析］此案涉及民法典第212条的规定。民法典第212条沿袭了原《物权法》第12条的规定。本条规定了登记机构在办理登记时应当履行的职责，包括查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人等。
本案中，冕宁县政府在第二次全国土地调查工作中，委托四川空间信息产业发展有限公司负责土地调查及数据库建设项目，制作形成了冕宁县政府颁发本案冕国用(2010)第xxx1号国有土地使用证，但在此过程中未能依照规定尽到认真审查的义务，未能识别出所依据的100-010-180号、100-010-179号地籍调查表中，指界人的签名系伪造，而且颁发冕国用(2010)第xxx1号国有土地使用证的程序违法。因此，法院判决撤销冕国用(2010)第xxx1号国有土地使用证。
【第二百一十三条】登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;
(三)超出登记职责范围的其他行为。
【条文要义】
本条是对不动产登记机构禁止从事行为的规定。
在不动产物权登记中，立法的基本精神是减少对权利人的负担，体现登记为民的精神，故在对不动产登记机构职责的规定中严格要求，禁止从事其职责之外的行为，避免给当事人造成困难和负担。本条列举的要求对不动产进行评估、以年检等名义进行重复登记、超出登记职责范围的其他行为，都属于不动产登记机构职责范围之外的行为，都是被禁止的行为。申请人在申请不动产登记的过程中，如果不产登记机构提出属于上述禁止行为范围的要求的，可以拒绝并且向有关部门举报，追究其法律责任。
【案例评析】朱某1与金华市住房和城乡建设局”行政登记案
［案情］朱某1系朱某 2、黄某的女儿。朱某 2、黄某曾在金华市公证处办理遗嘱公证，将其共同财产作如下处理:朱某2名下房屋1套，其二人不管谁先去世，房子由活着一方使用，二人都去世后，房子由女儿朱某1继承，任何人不得干涉。后朱某2和黄某相继去世，现朱某1向金华住建局书面申请该房屋产权转移登记。金华市房地产交易办证中心称，根据相关规定，要求朱某1本人到金华市房地产交易办证中心办证大厅办理，并提供登记部门所需要提交的有关材料。为此，朱某1提起行政诉讼。
法院认为，朱某1根据公证遗嘱依法继承涉案房屋，有权依法向涉案房屋所在地登记机构申请办理房屋产权转移登记，公证遗嘱应当属于该条款所称“继承证明”。根据法律规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。金华住建局的行为限制了朱某1的合法权利，应予纠正。法院故判决金华住建局应依法办理原朱某2名下房屋所有权转移登记。
［评析］此案涉及民法典第213条的规定。民法典第213条沿袭了原《物权法)第13条的规定。根据本条规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。在本案中，原告提供了证明房屋所有权发生转移的材料，即公证遗嘱，并提交了其他办理登记所需的材料，但是，金华住建局要求朱某1先办理继承权公证，再申请房屋产权变更登记，限制了朱某1的合法权利，住建局的行为属于超出登记职责范围的其他行为，故行为违法。