一起来学《民法典》——第二编 物权：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭（第二百一十四条到第二百一十六条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第二百一十四条】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的。自记载于不动产登记簿时发生效力。
【条文要义】
本条是对不动产物权变动登记效力发生时间的规定。
不动产物权变动登记效力的发生时间，是指不动产发生物权变动效力的具体时间。只有不动产物权变动发生了效力。不动产物权才真正归属于不动产登记申请人享有，其可以依照自己的意志行使物权。
按照本条规定，只有不动产变动登记记载于不动产登记簿的时间，才是不动产物权变动的时间，即不动产物权变动的信息登记记载在不动产登记簿上的时候，设立登记的申请人才成为真正的物权人，变更登记的申请人的物权发生变更，转让物权的申请人取得物权，消灭物权的申请人的物权予以消灭。
这里的问题是，不动产物权登记机构究竟应当何时将物权变动的申请记载于不动产登记簿，存在申请人申请的时间、登记机构受理的时间、登记机构审查完成的时间以及登记簿记载的时间。由于自受理不动产登记申请到完成登记要有30个工作日，时日较久，不动产登记申请人的权属会存在不确定的时间，其间一旦发生权属冲突，将会影响申请人的权利。
对此，应当以登记机构审查认为符合不动产变动登记要求的时间，作为不动产变动登记记载于不动产登记簿的时间。
【案例评析】温某诉广州市国土资源和房屋管理局房屋行政登记案
［案情］案涉房屋原权属人为温某之父梁某峰，后者已去世。其后，黄某持伪造的文书补领了梁某峰名下的涉案房屋房地产权证。黄某之后又使用虚假资料，约定将涉案房屋出售给谢某，谢某向黄某支付165万元。广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋转移登记在谢某的名下。2010年4月27日，谢某将房屋以338万元的价格将涉案房屋出卖给曾某，广州市国土资源和房屋管理局经审核后将涉案房屋转移登记在曾某的名下，因涉案房屋涉及刑事诉讼，尚未将房地产权证颁发给曾某。后法院认定黄某构成诈骗罪。温某向广州市花都区人民法院提起行政诉讼，请求确认广州市国土资源和房屋管理局办理房屋交易过户的具体行政行为违法。一审和二审判决作出后，曾某、谢某不服申请再审。
法院认为，本案中，已经生效的刑事判决证明黄某以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，被诉的首次转移登记行为违法，但因曾某已经善意取得涉案房屋所有权，判决确认被诉登记行为违法，不撤销登记行为。
［评析］此案涉及民法典第214条的规定。民法典第214条沿袭了原《物权法》第14条的规定。根据本条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，涉案房屋已经转移登记至曾某名下，广州市国土资源和房屋管理局已将相关事项记载于登记簿，且曾某取得涉案房屋所有权符合善意取得的规定，故房屋所有权自移转事项记载于不动产登记簿时发生效力。
【第二百一十五条】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效:未办理物权登记的，不影响合同效力。
【条文要义】
本条是对不动产物权变动区分原则的规定。
一个不动产物权的变动要有两个行为:(1)债权行为，即当事人之间订立的不动产物权变动的合同，例如转让建筑物区分所有权的合同;(2)物权行为，即物权自出让人手中转让到受让人手中的行为。这里的债权行为是物权变动的基础法律行为，而物权变动是当事人转让物权的债权行为的意愿，是实现物权变动的目的。在不动产物权变动中，这两个行为比较清晰，即订立了不动产权属转让合同之后，还必须进行不动产产权的过户登记行为，才能真正实现物权变动的效果。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，就是不动产物权变动的债权行为。对这个合同的效力，当然是除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效的。这是对不动产物权变动合同发生法律效力的规则。如果在不动产物权变动的债权行为成立后，双方当事人并未办理物权登记，这表明的是物权还没有发生变动，但并不影响该合同的效力，这个物权变动的合同仍然有效，并不因为物权没有登记而使合同行为的效力受影响。
这一规则具有重要意义。当不动产权属交易合同生效之后，由于没有进行物权过户登记，一方当事人借故否认合同的效力，对方当事人有权主张合同有效，进而主张进行物权登记而取得债权约定的物权。
【案例评析】湖北江山重工有限责任公司、襄阳市慧江混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷案
［案情］2012年12月1日，江山专用车公司与慧江公司签订“汽车专卖合同”一份，约定江山专用车公司向慧江公司出售19台混凝土搅拌运输车。2012年12月27日，四方当事人之间签订协议，内容为慧江公司至今尚欠货款6555000元，四方就还款进行了安排。2012年12月29日，江山重工公司与华康公司签订商品房买卖合同七份，合同约定，华康公司将其开发的位于湖北省襄阳市共计七套房屋出售给江山重工公司。江山重工公司向一审法院起诉请求判令华康公司履行商品房买卖合同，并向江山重工公司支付逾期交房的违约金直至房屋交付止。
原审法院认为合同成立但未生效，再审法院认为，华康公司与江山重工公司之间的商品房买卖合同并非约定房屋归债权人所有，该买卖合同并非以物抵债合同，其效力也不受债务履行期限是否届满的限制。即使房屋物权未完成转移登记，亦不影响商品房买卖合同的效力。因此，原判决认定商品房买卖合同未生效错误，应认定商品房买卖合同已经生效。
［评析］此案涉及民法典第215条的规定。民法典第215条沿袭了原《物权法》第15条的规定。本条规定的是物权变动的区分原则。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，该行为是物权变动的基础(负担)行为，不因尚未行使物权(处分)行为而无效。债权行为的效力应当遵循民法典第490条的规定:“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签字、盖章或者接指印时合同成立。”本案中案涉四方协议是多个债权债务关系的清偿安排，该协议意思表示真实一致，除另有法律规定或另有约定外，自当事人签字或者盖章时合同成立。虽然涉案房屋的所有权没有完成过户登记手续，但不影响四方协议的效力，故法院判决确认这些商品房买卖合同有效。
【第二百一十六条】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【条文要义】
本条是对不动产登记簿的效力及管理的规定。
不动产登记簿，是不动产登记机构按照国务院自然资源部规定设立的统一的不动产权属登记簿，记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示等事项。不动产登记簿采用电子介质，具有唯一、确定的纸质转化形式;暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。由于不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因而在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，就直接推定该人享有该项物权，其物权的内容也以不动产登记簿上的记载为准。这就是不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力规则，对客观、公正的不动产交易秩序的建立和维护、保障交易的安全，具有重要意义。
我国的不动产统一登记机构是自然资源部。自然资源部领导下的不动产登记机构，按照国务院自然资源部的规定，设立统一的不动产登记簿，并由登记机构管理，对不动产登记簿的真实性负责。不动产登记簿由不动产登记机构永久保存，不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
【案例评析】程某与重庆文化产业融资担保有限责任公司等合同纠纷案
［案情］程某与周某于1996年1月2日登记结婚，于2015年8月27日登记离婚。2009年9月27日，周某与重庆英利房地产开发有限公司签订“重庆市商品房买卖合同”，约定:周某购买商品房，成交金额3000520元。同日，周某与重庆英利房地产开发有限公司签订另一份“重庆市商品房买卖合同”，约定购买商品房，成交金额5499298元。2014年12月4日，周某与文化融资担保公司签订“反担保抵押合同”，自愿以案涉房屋为文化融资担保公司的保证担保提供反担保;合同签订后，双方就前述抵押房屋办理了抵押登记。后因担保追偿权纠纷案，法院判决文化融资担保公司有权对周某所有的案涉抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。程某向法院提起诉讼，请求撤销上述判决。
二审法院认为，虽然涉案抵押房屋为周某与程某共同所有，程某有权提起本案第三人撤销之诉，但因该房屋不动产登记簿上记载的权利人仅为周某一人，周某有权对外处分该房屋。对合同相对方的文化融资担保公司而言，其基于对物权公示效力的信赖而取得涉案房屋抵押权的行为，应当受到法律保护。即使不动产登记簿上记载的权利人与实际的权利人不一致，基于物权公示效力和对市场交易安全的保护，也不宜轻易否定不动产登记簿公示登记的效力。
［评析］此案涉及民法典第216条的规定。民法典第216条沿袭了原《物权法》第16条的规定。本案中，当事人之间对于文化融资担保公司是否对涉案房屋中属于程某共同共有的部分享有抵押权产生争议。依照本条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。由于涉案房屋已经办理抵押登记，因此在对外关系上，法院应当以不动产登记簿上的登记信息为依据认定文化融资担保公司对涉案房屋中属于程某共同共有的部分享有抵押权，由此保护第三人基于对物权公示效力的信赖而取得涉案房屋的抵押权。