一起来学《民法典》——第二编 物权：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭（第二百二十条到第二百二十二条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第二百二十条】权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构子以异议登记，中请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【条文要义】
本条是对不动产更正登记和异议登记的规定。
更正登记，是指已经完成的登记，由于当初登记手续的错误或者遗漏，致使登记与原始的实体权利关系不一致，为消除这种不一致的状态，对既存的登记内容进行修正补充的登记。故更正登记的目的是对不动产物权登记订正错误、补充遗漏。
进行更正登记的主要内容是:(1)不动产登记簿记载的权利人书面同意更正;(2)有证据证明登记确有错误的。符合这两种情形之一的，登记机构应当进行更正登记。
更正登记的对象是:(1)登记错误，是指虽然登记簿上有记载但是欠缺真实的记载，所记载的内容与不动产真实状态不一致。(2)登记遗漏，是指因消极的行为而使登记簿的记载与不动产的现实情况发生抵触，应当登记的内容未予登记。更正登记可以由权利人或者利害关系人提出，也可以由登记机关自己依职权进行。
异议登记，是指将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的登记。其效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。
因此，异议登记的目的在于对抗现实登记的权利的正确性，中止不动产登记权利的正确性推定效力和公信力，请异议登记的条件是利害关系人提出更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。符合这个要求，利害关系人就可以申请异议登记。
异议登记的后果是，申请人应当自异议登记之日起的15日内向人民法院起诉，由人民法院判决确权。超过15日不起诉的，异议登记失效，原来的物权登记排除异议登记的阻碍。异议登记不当，给权利人造成损害的，构成侵权行为，权利人可以依据本条或者民法典侵权责任综的规定，请求申请人承担损害赔偿责任。
【案例评析】余某、曾某与张某异议登记不当损害责任纠纷案
［案情］案涉房产于2003年1月14日办理产权登记、权利人为余某及曾某，两人各50%产权。后曾某与张某在香港区域法院进行离婚诉讼，香港区域法院判决曾某与张某的婚姻于2009年9月2日解除。张某向登记中心提出房产异议登记申请，产权登记中心经审查，于当天对曾某名下位于深圳市福田区某房产50%产权作出异议登记。后余某、曾某将房屋出售给案外人刘某，但产权登记中心以交易房产有异议登记记录，对余某、曾某、刘某的申请作退文处理。
余某向一审法院提起本案诉讼，请求解除异议登记。一审法院判决解除登记，二审法院改判驳回余某、曾某的请求。或者申请再审。再审法院认为，张某申请的异议登记因未及时起诉已经自动失效，但余某的损失和张某已经失效的异议登记申请没有因果关系。
［评析］此案涉及民法典第220条的规定。民法典第220条沿袭了原《物权法》第19条的规定。本案中，张某于2009年10月30日向深圳市规划和国土资源委员会下属房地产权登记中心提出房产异议登记申请，但并未自异议登记之日起15日内对登记权利人余某、曾某提起诉讼，依照本条规定，该异议登记其实已经于15日后即2009年11月14日自动失效。因此，本案中余某和曾某因为异议登记未及时注销的损失系因登记机构对法律理解错误所导致，而并非可归因于张某提起的异议登记行为，因此，本案法院确认张某无须赔偿余某等因异议登记所遭受的损失。
【第二百二十一条】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
【条文要义】
本条是对预告登记的规定。
预告登记，是指为了保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般的不动产登记的区别在于:一般的不动产登记是指在不动产物权变动已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的登记。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或者变动，只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力。以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。预告登记应当以当事人的自愿为原则。
当事人签订买卖房屋合同或者其他不动产物权合同，可以进行预告登记，以保证买受人和出让人的权利，特别是保障将来实现物权。进行了预告登记后，具有对抗效力，未经预告登记人的同意，出卖一方当事人不能再处分该不动产，处分该不动产的，也不能发生物权转移的效力，从而使预告登记人登记的权利得到保障。
预告登记的期限较短，登记人应自能够进行不动产登记之日起的3个月内申请预告登记，存在以下两种情况的，预告登记失效:(1)债权消灭使债权不复存在，如已经交付房屋，合同义务履行完毕;(2)自能够进行不动产登记之日起90日，预告登记人仍未申请登记。
【案例评析】金某民间借贷纠纷执行案
［案情］被执行人鑫祥公司与申请执行人韩某签订了借款协议。借款到期后，鑫祥公司未还款。后韩某与鑫祥公司签订一份商品房买卖合同，约定交易案涉房屋。到期后，鑫祥公司不同意交付房屋，韩某诉至南通市中级人民法院，要求被执行人偿还借款本息。法院组织双方调解达成协议。调解书生效后，被执行人未自觉履行义务。韩某即向南通市中级人民法院申请执行。异议人金某和邵某与鑫祥公司签订一份商品房买卖合同，并缴纳了购房款和契税，鑫祥公司将房屋交付给两异议人。
法院认为，因韩某对讼争房屋进行了预告登记，则按照约定和法律规定，被执行人鑫祥公司未经韩某同意不得处分被预告登记的房屋。但后来，基于商品房买卖合同享有的要求交付房屋的权利已被民事调解书所取代，预告登记的债权因诉讼而消灭，预告登记的效力因债权消灭而失效。鑫祥公司在预告登记失效后将房屋出售给异议人并不违反法律的规定。
［评析］此案涉及民法典第221条的规定。民法典第221条沿袭了《物权法)第20条的规定。根据本条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是，预告登记后，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
本案中，韩某在其与鑫祥公司签订的商品房合同生效后，有权要求鑫祥公司按合同约定交付房屋但其不仅没有及时行使该权利。而是起诉要求鑫祥公司偿还借贷债务，其基于商品房买卖合同享有的要求交付房屋的权利已被调解书所取代，也就是说案涉进行预告登记的债权因相应调解书的成立而消灭，案涉预告登记的效力也因债权消灭而失效。因此，鑫祥公司有权在韩某申请的预告登记失效后，对案涉房屋进行处分。
【第二百二十二条】当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
【条文要义 】
本条是对不动产登记错误损害赔偿责任的规定。不动产登记错误损害赔偿责任分为两种情形。
1.登记错误的当事人责任，是由于当事人向登记机构提供虚假材料申请登记，登记机构在登记中没有发现而进行不动产登记，给他人造成损害的，错误申请人应当承担的赔偿责任。这里的他人，实际上就是真正的权利人，受到的损害是因为自己的物权被申请人错误登记而造成的损害。这是典型的侵权责任，是侵害物权的侵权行为，对此，错误申请人应当对该他人的损害承担赔偿责任。
2.登记错误的登记机构责任，是因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担的赔偿责任。这里也包括两种情况:(1)登记机构自己责任。没有错误申请人的登记错误，完全是由于登记机构的疏忽而进行的错误登记，导致权利人损害对此，登记机构应当自己承担赔偿责任。(2)不真正连带责任，是由于当事人提供虚假材料申请登记，登记机构予以登记，造成权利人损害的，登记机构承担赔偿责任后，可以向造成登记错误的人进行追偿。这种损害赔偿法律关系存在两个责任人,一是最终责任人即错误申请人，二是中间责任人即登记机构，受到损害的权利人享有选择权，既可以依照第1款规定直接请求错误申请人承担赔偿责任，也可以按照第2款规定请求登记机构承担赔偿责任;如果请求登记机构承担赔偿责任的，则登记机构承担了赔偿责任后，有权向申请错误的当事人进行追偿，该当事人应当承担登记机构的全部损失。
【案例评析】刘某、许某诉上高县房地产管理局”房屋登记管理案
［案情］罗某向刘某和许某借款，罗某自愿以两套住房抵押给刘某，同样许某与罗某签订抵押协议书，罗某以一套房屋抵押给许某。由于罗某未偿还借款.2013年9月18日许某、刘某到上高房管局查询。发现罗某借款抵押的房产证所属房屋已被他人购买使用(即一房两证的假证)。故向上高房管局提出国家赔偿上高房管局于2014年8月22日作出刘某的赔偿要求依法不能成立的答复后，刘笑、许某与上高房管局多次交涉未果，于是刘某、许某向法院提起行政诉讼。
法院认为，由于抵押权登记的错误，在罗某未向刘某、许某归还借款的情况下，刘某、许某也无法通过房屋的抵押权实现自身的债权，根据上述规定，上高房管局应对因登记错误给刘某、许某造成的损失承担赔偿责任。上高房管局在承担赔偿责任后，可以向罗某追偿。
［评析］此案涉及民法典第222条的规定。民法典第222条沿袭了《物权法》第21条的规定。本条规定了因登记错误给他人造成损害时，登记机构应当承担的不真正连带责任。本案中，由于上高房管局的错误登记，导致刘某、许某因罗某的原因而无法实现自己的抵押权，从而遭受债权无法切实实现的损害。根据本条和《国家赔偿法》的相关规定，上高房管局对刘某和许某的财产权造成了损害，应当按照给权利人造成的直接损失进行赔偿。另外，由于本案系罗某通过诈骗手段欺骗房管局获得了不当利益，因此，上高房管局在赔偿后，有权向造成登记错误的罗某追偿。