一起来学《民法典》——第二编 物权：第二分编 所有权：第六章 业主的建筑物区分所有权（第二百七十一条到第二百七十三条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
第六章 业主的建筑物区分所有权
【第二百七十一条】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
【条文要义】
本条是对建筑物区分所有权概念的规定。
建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物的整体管理享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。
建筑物区分所有权的法律特征是:(1)建筑物区分所有权的客体具有整体性,建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上面的所有权形式。(2)建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和成员权构成;(3)建筑物区分所有权的本身具有统一性，尽管建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个部分，但它是一个实实在在的独立的、统一的、整体的权利;(4)建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，只要登记专有权即设立了区分所有权，共有权、成员权随此而发生，不必单独进行登记。
建筑物区分所有权的内容是;(1)对区分所有建筑物的专有部分享有专有权:(2)对区分所有建筑物的共有部分享有共有权;(3)对区分所有建筑物的整体管理享有成员权。
【案例评析】重庆市国地资产经营管理有限公司与龙某等恢复原状纠纷案
［案情］李某、蒋某、龙某与案外人罗某、樊某、邓某、杨某通过北京中商华博国际拍卖有限公司拍卖，取得某大厦名义层第2、3、4层房屋所有权。其中。杨某系第2层所有权人，罗某、樊某、邓某系第3层所有权人、李某、蒋某、龙某系第4层所有权人。某大厦平街层系原重庆市潼南县财政局移交给国地公司。李某、蒋某、龙某、杨某等人向国地公司发函要求恢复设计施工预留的双向自动扶梯洞口，国地公司回函予以拒绝。李某、蒋某、龙某诉至法院。
法院认为，首先，相关业主的共有部分，不属国地公司专有部分，李某、蒋某、龙某等业主对名义层第1层预留扶梯洞口面积享有共有和共同管理的权利。李某、蒋某、龙某要求国地公司等拆除案涉房屋名义层第1层设计预留的扶梯洞口处的墙体及相关设施并恢复原状的诉讼请求应予支持。
［评析］此案涉及民法典第21条的规定。民法典第271条沿袭了《物权法》第70条的规定。根据本条规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。本案中，据大厦平面图记载，涉案名义层第1层的扶梯洞口位置为该裙楼的公共区域，属于相关业主的共有部分，不属国地公司的专有部分。根据本条规定，业主对建筑区划内的共有部分的共有权，即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面水电气的主管线等享有共有的权利，应当由业主共同对共有部分行使占有、使用、收益和处分的权利。因此李某、蒋某、龙某等业主对名义层第1层预留扶梯洞口面积享有共有和共同管理的权利。本案中，国地公司未经大厦业主共同决定，擅自修建共有部分，侵犯了其他业主的共有权，故应当恢复扶梯洞口处的原状，拆除所建墙体及相关设施。
【第二百七十二条】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
【条文要义】
本条是对建筑物区分所有权专有权的规定。
建筑物区分所有权的专有权，是指权利人享有的以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的物的专有所有权。专有权是建筑物区分所有权的核心部分，是区分所有权的单独性灵魂，也是建筑物区分所有权中的单独所有权要素。
在区分所有的建筑物中，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经到特定单元就可以登记所有权。确定专有部分的具体标准，采“最后粉刷表层兼采壁心”说，在内部，专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉制的部分，在外部上，专有部分应包含壁、柱、地板及夭花板等境界部分厚度的中心线。不能独立使用的建筑空间不能设定专有权。
专有权人的权利包括:(1)包括所有权的一切权能:(2)对自己的专有部分可以转让、出租、出借、出典、抵押;(3)享有物权保护请求权。专有权人的义务有(1)不得违反使用目的而使用;(2)维护建筑物牢固和完整;(3)不得侵害专有部分中的共有部分;(4)准许进入的义务;(5)损害赔偿义务。业主作为专有权人共居一栋建筑物之内。相邻关系是非常重要的权利义务关系，必须严加规范，以保持秩序的协调和生活的安宁，更好地保护各业主的合法权益。
【案例评析】湖北汉右东城物业服务有限公司、湖北常宏置业有限公司返还原物纠纷案
［案情］开发商湖北常宏公司与湖北汉右公司签订服务合同，约定了物业管理事宜。后因双方对小区物业管理产生分歧，双方签订协议书一份，湖北常宏公司当日通过长江埠房管所向湖北汉右公司移交了长江埠商业街物业相关清单，湖北汉右公司搬进正式物业用房办公至起诉时，原用作物业临时用房的三间车库湖北汉右公司并没有返还给湖北常宏公司。湖北常宏公司起诉要求返还。
法院认为，诉争三间车库具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，符合建筑物专有部分的特点在开发商湖北常宏公司未出售前，属于湖北常宏公司所有的建筑物专有部分，并非建筑物共有部分。因此，湖北常宏公司无须对诉争车库的性质举证，湖北汉右公司应当返还。
［评析］此案涉及民法典第272条的规定。民法典第272条沿袭了《物权法》第71条的规定。
本案中，诉争三间车库具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，是能够明确区分出来的独立空间;不能和其他结构互通，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体，符合建筑物专有部分的特点，因此属于建筑物的专有部分。故在三间车库尚未出售的情况下，该三间车库属于开发商湖北常宏公司所有。根据本条规定，湖北常宏公司对三间车库享有占有、使用、收益和处分的权利。因此湖北汉右公司不得主张三间车库为业主共有的物业管理用房,且根据双方签订的服务合同和协议书约定、湖北汉右公司应当向湖北常宏公司返还三间车库。
【第二百七十三条】主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。承担义务:不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让
【条文要义】
本条是对建筑物区分所有权共有权的规定。
建筑物区分所有权中的共有权，是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物，全体业主共同享有的不可分割的共同共有权。其权利人为全体业主。共有权是建筑物区分所有权的“共同性灵魂”，与建筑物区分所有权中的专有权构成建筑物区分所有权的两个“灵魂”。
共有权的标的物，是区分所有建筑物中的共有部分。确定共有部分的一般规则是:“建筑物专有部分以外”的部分都是“共有部分”。主要包括:(1)建设用地使用权:(2)建筑物基本构造部分;(3)车库车位(不含设置专有权的车库车位);(4)道路;(5)绿地;(6)会所;(7)其他公共场所;(8)公用设施;(9)物业服务用房;(10)楼顶平台;(11)外墙面;(12)维修资金;(13)共有部分产生的收益。
共有权的权利义务关系，表现为业主作为共有权人对共有部分享有的权利和负担的义务。业主对于共有部分所有的权利是:(1)使用权;(2)收益共享权;(3)处分权;(4)物权请求权。业主对于共有部分负有的义务是:(1)维护现状的义务;(2)不得侵占的义务;(3)按照共有部分的用途使用的义务;(4)费用负担义务。对于上述义务，业主不得以放弃其权利为由而拒绝履行。
【案例评析】重庆西典物业管理有限公司与重庆市酿造调味品公司物业服务合同纠纷案
［案情］利得尔实业公司和酿造调味品公司达成调解协议书，协议生效后，酿造调味品公司可以自行进入非住宅房屋和车库经营使用。文星大厦业主委员会与西典物业公司签订物业服务合同，约定物业服务费收取标准。西典物业公司提起本案诉讼、请求判令酿造调味品公司立即给付物业服务费等。
法院认为，酿造调味品公司应当向西典物业公司交纳文星大厦物业服务费，本案中，尽管西典物业公司在管理维护文星大厦水电设施设备的过程中存在一定违约行为，但并非完全未履行物业服务合同约定的义务，文星大厦的每一位业主亦从中获得了利益。因此，酿造调味品公司不得以西典物业公司部分违约为由拒绝支付全部物业服务费、但可以请求西典物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
［评析］此案涉及民法典第273条的规定。民法典第273条沿袭了《物权法》第72条的规定。本条规定了区分建筑物中业主对专有部分以外的共有部分权利义务其中，对于共有部分的义务包括费用负担义务，业主应当负担共有部分的正常费用,合理分摊，对全体共有部分由全体业主分摊，对部分共有部分由部分业主分摊、对于上述义务，业主不得以放弃权利而不履行义务。
本案中，酿造调味品公司作为文星大厦业主，虽然未能使用案涉房屋，但西典物业公司对大厦共有部分的其他设施设备进行了维修、养护，对共用绿地、花木、建筑小品进行了养护和管理，对公共场所、房屋共用部位的环境卫生进行了养护和管理，其中产生的费用属于对建筑物共有部分进行维护的费用。酿造调味品公司虽未人住，但亦从中获得了利益，因此酿造调味品公司有义务缴付物业费，与其他业主共同分摊该笔费用。