一起来学《民法典》——第二编 物权：第二分编 所有权：第六章 业主的建筑物区分所有权（第二百七十四条到第二百七十六条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第二百七十四条】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地、属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
【条文要义】
本条是对区分所有建筑物的道路、绿地和其他公共场所、公用设施以及物业服务用房的规定。
区分所有建筑物中的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。只要小区中的道路不是城镇公共道路，就都属于业主共有，是“私家路”，不属于私家路的才是公共道路，界限应当清楚。
确定区分所有建筑物绿地的权属规则是;小区的绿地属于全体业主共有，有两种除外情况:(1)属于城镇公共绿地的，球镇公共绿地属于国家，不能归属于全体业主或者个别业主。(2)明示属于个人的，具体包括以下两项:1)连排别墅业主的屋前屋后的绿地，明示属于个人的，归个人所有或者专有使用;2)独栋别墅院内的绿地，明示属于个人，归个人所有或者专有使用。至于普通住宅的一层业主的窗前绿地的权属问题，开发商把窗前绿地赠送给一层业主，实际上等于把绿地这一部分共有的建设用地使用权和草坪的所有权都给了一层业主。如果没有解决土地使用权和绿地所有权的权属，这样做不妥。如果在规划中就确定一层业主窗前绿地属于一层业主，并且对土地使用权和绿地所有权的权属有明确约定，缴纳必要费用，不存在侵害全体业主共有权的，可以确认窗前绿地为“明示属于个人”，不属于共有部分。
其他公共场所属于确定的共有部分，不得归属于开发商所有。相对于会所以外的，为全体业主使用的广场、舞厅、图书室、棋牌室等，属于其他公共场所。而园林属于绿地，走廊、门庭、大堂等则属于建筑物的构成部分，本来就是共有部分，不会出现争议，不必专门规定。
公用设施是指小区内的健身设施、消防设施，属于共有部分，不存在例外。
现代住宅建筑物的物业管理是必要的，故建设住宅建筑物必须建设物业服务用房。物业服务用房属于业主共有，不得另行约定。本条规定就从根本上解决了这个问题，只有这样才能够保障业主的权益。
【案例评析】143-149号小区业委会与江苏金亚房地产开发有限责任公司小区地下室所有权确权纠纷案
[案情]案涉房屋由金亚公司建设。金亚公司将诉争半地下室转让给案外人茅某、孟某、童某，并办理产权转移登记。
法院作出行政判决，认定由于金亚公司在申请权属登记时，向南京市房产管理局提交了虚假的规划核准图，致南京市房产管理局颁发房屋所有权证时，将没有合法规划许可手续的地下室所有权登记在金亚公司名下，故判决确认南京市房产管理局颁发房屋所有权证的行为违法，撤销南京市房产管理局向茅某、孟某、童某颁发的房屋所有权证。住宅小区业主认为诉争半地下室的规划设计用途为配套自行车库，主张确认诉争半地下室归小区全体业主共有，故诉至法院。法院认为，诉争半地下室的规划用途为小区业主共用之自行车库，应依法认定其为小区全体业主共同所有。
[评析]此案涉及民法典第274条的规定。民法典第274条沿袭了原《物权法》第73条的规定。根据本条规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房属于全体业主共有。诉争半地下室经行政规划核准用途为小区自行车库，其亦应属于小区公用设施，根据本条规定应当属于全体业主共有。
本案中，金亚公司在申请判决，该行政行为自始无效。案涉小区的建设时间虽在《物权法》实施前，但小区业委会与开发商为产权发生争议时《物权法》已经实施，法院可以参照适用《物权法》的精神和原则，认定该半地下室属于小区公用设施，应当归全体业主共有。
【第二百七十五条】建筑区划内。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。属于业主共有。
【条文要义】
本条是对区分所有建筑物车库、车位权属的规定。
在区分所有的建筑物中，车库、车位的问题很复杂，也非常重要，现代城市建筑住宅必须有足够的车库和车位。过去认为，地下车库不能设立所有权，而应当采取共有，设立专有使用权的办法，以保障车库、车位的防空和反恐的需要，自《物权法》开始，规定车库、车位的基本权属状态是业主所有。车库和车位有所区别，车库是指六面封闭的停车场，而车位则是指在地表设立的停车区域。
确定车位和车库的权属应当依据合同确定。通过出售和附赠取得车库、车位的，所有权归属于业主;车库、车位出租的，所有权归属于开发商，业主享有使用权。确定出售和附赠车位、车库的所有权属于业主的，车库、车位的所有权和土地使用权也应当进行物权登记，在转移专有权时，车库、车位的所有权和土地使用权并不必然跟随建筑物的权属一并转移，须单独进行转让或者不转让。
占用共有道路或者其他场地建立的车位，属于全体业主共有。至于如何使用确定的办法是:(1)应当留出适当部分作为访客车位;(2)其余部分不能随意使用应当建立业主的专有使用权，或者进行租赁，均须交付费用，而不是随意由业主使用，保持业主对车位利益的均衡，防止出现买车位的业主吃亏，没买车位的业主占便宜的问题;(3)属于共有的车位取得的收益，除管理费外，归属于全体业主，由业主大会或业主委员会决定，将其归并于公共维修基金或者按照面积分给全体业主。
【案例评析】xx业主委员会与上海振峰房地产开发有限公司"建筑物区分所有权纠纷案
[案情]业委会全体成员一致同意通过诉讼明确小区地下车库权属归全体业主并要求开发商将地下车库的经营管理权归还全体业主。振峰公司称系登记错误，摄峰公司实为系争车库的所有权人。
法院认为，建筑区划内，规划用于停放汽车拍车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;《物权法》第74条第3教规定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归业主共有。可见，物权法对规划建造的车位和占用业主共有场地的车位进行了明确区分，明确了对于规划建造的车位可以通过出售等方式约定归属。本案系争车库经过建筑工程规划许可，属于规划建造的车位，振峰公司也被登记为所有人。所以，业委会关于系争车位应纳入分摊面积或者视为附屈建筑物、构筑物已一并转让的主张难以成立。
[评析]此案涉及民法典第275条的规定。民法典第275条沿袭了《物权法》第74条的第2款和第3款。通常情况下，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的，从而达到方便操作、避免纠纷的目的。同时结合现实生活，本条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
本案中，涉案车位经过建筑工程规划许可，属于规划建造的车位，且并未占用业主共有的道路或者其他场地，根据本条规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，在没有被出售、附赠或者出租给小区业主的情况下，涉案车位应当归属于振峰公司所有，小区业主无权主张涉案停车位的所有权。
【第二百七十六条】建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
【条文要义】
本条是对车库和车位首先满足业主需要的规定。
车库、车位只有在业主的需求解决之后，才可以向外出售或者出租。这是从实际情况出发规定的内容，有利于纠纷的解决和预防。何谓首先满足业主的需要，司法实践经验是，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等式处分给业主的，应当认定其符合“应当首先满足业主的需要”的规定，反之，超出配置比例处分给业主的，就是没有首先满足业主需要。至于没有首先满足业主需要的应当如何处理，受到损害的业主有权向人民法院起诉，对于超出配置比例处分给业主车库、车位的行为，应当认定为无效，以保障业主能够按照配置比例得到车库和车位。
【案例评析】张某与南京东晟实业发展有限公司、刘某物权保护纠纷案
[案情]因东晟公司经营期限届满，未自行组成清算组进行清算，经东最公司股东申请，法院裁定受理东晟公司清算一案。东晟公司清算组成立后，发现东最公司在某某小区有地下产权车位尚未销售，遂作出车位销售公告并在小区公告栏中公示。刘某在以上销售过程中共购买了车位2个，但尚未办理相关产权手续张某向法院提出诉讼请求确认东晨公司与刘某的车位买卖合同无效。
法院认为,东晟公司因经营期限届满必须出售车位，张某对此时出售车位未提出异议，表明张某认可出售车位的时机。当事人均认可在东晟公司经营期限届满时以公告公开信息和公开销售车位的交易方式，则当事人应按公告已确定的公开销售车位的方式积极行使权利和履行义务。张某怠于行使权利后，又诉请确认东晟公司与刘某签订的第二个车位买卖合同无效，阻却东晟公司按已公告的方式处分车位，系滥用救济权。因此，法院不支持张某的主张。
[评析]此案涉及民法典第276条的规定。民法典第276条沿袭了《物权法》第74条的第1款。现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放:不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位。
本案中，从表面上看，东晟公司并未严格按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主，但实践中，并非所有业主对车库、车位都有需求，因此东晟公司以公开公正的方式在第一轮销售公告中限定销售对象为首次购买车位的业主，设置1个月的销售期限，并告知如仍有剩余车位将扩大销售对象为全体业主。上述销售模式及公告方式均公开公正，避免恶意串通的可能性，因此可以视为东晟公司已履行了按配置比例处分车位的义务，满足小区业主的需要。