一起来学《民法典》——第二编 物权：第二分编 所有权：第六章 业主的建筑物区分所有权（第二百七十七条到第二百七十九条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第二百七十七条】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
【条文要义】
本条是对业主成员权及业主大会、业主委员会的规定。
成员权就是管理权，是区分所有建筑物的业主作为整栋建筑物所有人团体成员之一，所享有的对区分所有的建筑物进行管理的权利。
整栋建筑物的所有权，实际上是一种特殊的按份共有。与按份共有关系一样各业主之间是共有关系，构成所有人的团体，即业主大会和业主委员会。全体业主组成一个团体，整体享有住宅建设用地使用权以及其他共同的权利，管理共用设施及其他事务，解决纠纷。每一个业主作为团体成员之一、享有权利，承担义务。区分所有建筑物的管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，对其所为的一切经营活动，有关建筑物之保存、政良、利用、处分，以及业主共同生活秩序的维持等，均属管理范畴。管理权的特征是:(1))管理叔基于业主的团体性而产生;(2)管理权与专有权、共有权相并列，处于同等地位;(3)管理权是永续性的权利。
全体业主享有管理权，行使管理权的团体是业主大会，业主大会选举业主委员会，行使日常管理权。业主大会具有团体性，应当将其认定为非法人组织，作为民事主体和民事诉讼主体，享有相应的资格，以更好地保护全体业主的合法权益。设主业主大会，实现业主对区分所有建筑物的管理。地方人民政府有关部门和居委会对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和帮助。业主大会由全体业主组成，每个业主都有选举权和被选举权，有决定事项的投票权。业主大会的活动方式是举行会议，作出决议。其职责:对外，代表该建筑物的全体业主，其性质为非法人组织性质的管理团体，代表全体所有人为民事法律行为和诉讼行为，具有非法人组织的功能;对内，对建筑物的管理工作作出决策，对共同事务进行决议，如制定管理规约，选任、解任管理人，共有部分的变更，建筑物一部毁损的修建等。业主大会应当定期召开，每年至少召开一次至两次。
【案例评析】徐州某某花园(一期)业主委员会"诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案
[案情]被告中川公司是原告某某业委会所在的徐州某某花园(一期)小区的开发企业。徐州某某花园(一期)全体业主向徐州市人民政府提起行政复议，请求撤销徐州市规划局所作的变更规划行政行为。徐州市人民政府作出行政复议决定书决定撤销。被告中川公司不服徐州市人民政府的上述复议决定，提起行政诉讼，法院判决驳回。二审法院维持原判。现业主委员会向被告主张确认物业管理用房所有权。
法院认为，原告依据业主共同决定或业主大会决议，在投权范围内，以业主委员会名义，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。
[评析]此案涉及民法典第277条的规定。民法典第277条沿袭了《物权法》第75条的规定，并增加了:“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序、依照法律、法规的规定。”全体业主享有管理权，行使管理权的团体，就是区分所有人团体，即建筑物区分所有人大会，我国称“业主大会”。业主大会选举业主委员会，行使日常管理权。我国不应完全否认业主大会的团体性，应当将其认定为其他组织，作为合同法的主体和诉讼法的主体，享有相应的资格，以更好地保护全体业主的合法权益。
本案中，某某业委会依法成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所并管理相应财产，属于《民事诉讼法》第1款规定的“其他组织”。某某业委会依据徐州某某花园(一期)小区业主共同决定业主大会决议，在授权范围内以业主委员会名义从事法律行为，代表小区业主参与本案诉讼，具备诉讼主体资格。
【第二百七十八条】下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项。应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
【条文要义】
本条是对业主大会决定事项和决定方法的规定。
全体业主共同决定，是业主通过业主大会作出的决定。业主共同决定的事项是:(1)制定和主会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(7)改建、重建建筑物及其附属设施;(8)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项，是指改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项，即一是筹集建筑物及其附属设施的维修资金，二是改建、重建建筑物及其附属设施，三是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，包括制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
专有部分面积和建筑物总面积的计算方法是:专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数和总人数的计算方法是:业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。
【案例评析】宽城区某某小区业主委员会与刘某、郭某、林某、长春市星火房地产开发有限公司业主撤销权纠纷案
[案情]刘某、郭某、林某、星火公司系宽城区某某小区的业主。业主委员会系宽城区某某小区第二届业主委员会。业主委员会经投票后向青年城物业公司发出解聘通知，要求解聘青年城物业公司，终止服务合同。刘某、郭某、林某、星火公司对选票的真实性提出质疑，并申请调取选票。现刘某、郭某、林某、星火公司向法院起诉请求判令业主委员会撤销“终止与吉林省青年城物业服务有限公司物业服务合同的决议”。
法院认为，宽城区某某小区召开的本次业主大会投票分为现场投票和入户走访投票，其关于解聘物业服务企业的投票在核实业主身份方面存在重大瑕疵，在选票已经丢失的情况下，该瑕疵直接影响对投票结果准确性的认定，进而判决撤销宽城区某某小区业主大会于2015年作出的“终止与林省青年城物业服务有限公司物业服务合同的决议”。
[评析]此案涉及民法典第278条的规定。民法典第278条沿袭了《物权法》第76条的规定，并对业主共同决定的事项及表决通过的比例作了重大修改。业主大会由全体业主组成，每个业主都有选举权和被选举权，有决定事项的投票权。业主大会的活动方式是举行会议，作出决议。
本案中，终止与青年城物业公司服务合同属于解聘物业服务企业的事项，原《物权法》第76条规定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但新月路社区工作人员在入户走访投票时对投票人员的身份多数未核实，业主大会关于解聘物业服务企业的投票在核实业主身份方面存在重大瑕疵，在选票已经丢失的情况下，该瑕疵直接影响对投票结果准确性的认定，因此法院认定解除与青年城物业公司服务合同的决定并未以法定的表决比例通过，判决撤销该决定。
【第二百七十九条】业主不得违反法律、法规以及管理规约、将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
【条文要义】
本条是对不得将住宅改变为经营性用房的规定。
业主负有维护住宅建筑物现状的义务，其中包括不得将住宅改变为经营性用房。将住宅改变为歌厅、餐厅、浴池等经营性用房，会干扰其他业主的正常生活，引起邻里不和，引发矛盾，造成公共设施使用的紧张状况，产生安全隐患，使城市规划目标难以实现。故业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。如果业主要将住宅改变为经营性用房，除了应当遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经过有利害关系的业主的一致同意，有利害关系的业主只要有一人不同意，就不得改变住宅的用途。
有利害关系的业主，应当根据改变为经营性用房用途的不同、影响范围和影响程度的不同，具体分析确定。不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，都是有利害关系的业主。
【案例评析】张某等17人与许昌响当当食品有限公司杨某1杨某2、杨某3相邻关系纠纷案
[案情]原告张某等17人和被告杨某1等三人均系许昌市文峰现代公寓小区的业主。杨某1等三人和杨某某将自己居住的公寓交给响当当公司使用。该公司员工在工作期间，从事业务接待、开例会、做操、唱歌，在小区内进进出出，致使原告张某等17名该小区业主的正常生活受到一定的影响。原告张某等17人向法院起诉，请求依法判令响当当公司、杨某1停止在小区内的经营。
法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。被告杨某1、杨某2、杨某3将自己居住处交给被告响当当公司使用，原告张某等17原告不同意。被告响当当公司在使用期间，原告张某等17原告的正常生活受到一定的影响。故对造成本案纠纷，四原告应承担全部责任。
[评析]此案涉及民法典第279条。民法典第279条沿袭了《物权法》第77条的规定，并增加了“一致”二字，要求业主将住宅改变为经营性用房的，除了遵守法律、法规以及管理规约外，应当由有利害关系的业主一致同意。
本案中，杨某1等三人未经张某等17位有利害关系的业主同意，将自己居住的住处交给被告响当当公司使用。而响当当公司的日常经营给原告张某等17人的正常生活受到一定的影响。故法院判决被告响当当公司、杨某1停止在许昌市文峰现代公寓小区内的经营;被告杨某2、杨某3给予协助，被告杨某1、杨某2、杨某3分别将该小区B座1201、1202、1203 室恢复住宅用途。