一起来学《民法典》——第二编 物权：第二分编 所有权：第六章 业主的建筑物区分所有权（第二百八十条到第二百八十二条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第二百八十条】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的、受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
【条文要义】
本条是对业主大会或者业主委员会决定的效力与业主撤销权的规定。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主作为业主大会的成员，除了有参加业主大会的权利和义务，还负有服从业主大会或者业主委员会多数成员作出决议的义务，服从管理，承担应当承担的工作的义务。业主无理由拒不执行业主大会或者业主委员会的决议，其他业主可以对其进行批评，甚至予以适当的处分。业主对业主大会或者业主委员会作出的决议享有撤销权。当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院子以撤销。是否构成侵害业主的合法权益，由人民法院裁决。这一撤销权没有规定除斥期间，应当适用民法典第152条关于一般撤销权除斥期间的规定，为一年，经过一年的，撤销权发生失权后果。
【案例评析】徐某与北京市海淀区某某小区业主委员会业主撤销权纠纷案
[案情]某某业委会就某某小区物业公司在对小区物业管理方面存在的不足拟启动选聘物业公司程序，遂将该事宜向全体业主发出了公告。随后，决定启动选聘物业服务企业程序，委托某某业委会完成物业服务企业的选聘工作，并依法与中标企业签订物业服务合同。某某业委会组织召开了业主代表大会，决议确认列于第一顺位的深圳长城物业管理股份有限公司为中标单位，并同意某某业委会与其商谈并签订具体物业服务合同及附件。徐某诉至法院，请求法院依法判令撤销某某业委会作出的《某某第二次业主大会决议》。
法院认为，某某业委会负责组织和召开的第二次业主大会程序合法，依据该决议形成的具体的某某业委会决议和与新物业公司签订的物业服务合同的程序与内容均符合法律规定，未侵犯业主的合法权益，徐某主张的侵权事实缺乏事实依据，于法无据，对其诉讼请求该院不予支持。
[评析]此案涉及民法典第280条的规定。民法典第280条沿袭了《物权法》第78条的规定。本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。本案中，业委会各类程序皆依照法定程序进行。由此可见，整个解聘原物业公司，选聘新物业公司的过程均依照法律规定进行，保障了业主的知情权、投票权、监督权。而且，最终的选聘结果使该小区业主所负担的物业费降低，享受的物业服务等级提高，从实质上有利于提升业主的生活质量，保护业主的合法权益。故业委会和业主大会的决定并无侵犯业主权益情形，徐某无权请求法院撤销本案中的决议。
【第二百八十一条】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的、业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。
【条文要义】
本条是对维修资金性质和使用范围的规定。
维修资金属于共有部分，尽管这部分资金是业主购房时交付的，但属于全体业主共有，其他人不得主张权利。
维修资金的用途，是用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。维修资金应当作为共有部分、公用设施设备保修期满之后的大修、更新和改造。之所以是在保修期满之后使用，是因为保修期满之前是开发商负责维修的。不应使用维修资金。维修资金必须专款专用，不得挪作他用，也不得作为业主大会和业主大会承担责任的基础，以此承担民事责任。维修资金的筹集和使用是重大事项，应当经过业主大会讨论决定，不得擅自进行。
维修基金的使用方法是:(1)经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。(2)紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。(3)维修资金的筹集、使用情况，应当向全体业主公布，增加透明度，便于监督管理。
【案例评析】济南市历城区某某业主委员会与胡某等业主知情权纠纷案
[案情]胡某、宋某等十人均是涉诉小区业主，胡某、宋某等十人向一审法院起诉请求判令业委会公示小区公共收益账目，公告公共维修资金的使用情况等。
法院认为，本案系业主知情权纠纷。虽然业委会主张其已经将应当公开且具备公开条件的事项进行了全面公示，但是其举证证明的公示内容确实有不够全面、准确的情况，业委会应当核实准确后向业主公布。关于业委会主张车位使用合同因涉及业主个人隐私不适合查阅，涉案小区内利用共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其使用情况应当向业主公布。然而业主订立的车位使用合同确实含有业主个人相关信息，不适宜公布，但是应当供业主查阅。在供业主查阅时，业委会应当做好查阅情况登记，保护业主相关信息不被泄露;查阅的业主应当具有正当目的，也应当保护业主相关信息不被泄露。
[评析]此案涉及民法典第281条的规定。民法典第 281 条沿袭了《物权法》第79条的规定，并对维修资金的使用范围作了修改，同时增加了“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。”为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，本条规定，维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。
本案中，小区的公共维修资金属于业主共同所有，其筹集使用情况属于应当公布的事项、亦保陈小区业主的知情权。虽然小区业委会主张其已经将应当公开且具备公开条件的事项进行了全面公示，但是公示内容有不够全面、准确的情况，故根据本条规定，小区业委会应当核实准确后，将报审材料、财务凭证、物业服务合同、车位使用合同等原件向业主公布、供业主查询。
【第二百八十二条】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的生有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
【条文要义】
本条是对建筑物共有部分收益归属的规定。
区分所有建筑物的共有部分属于业主共有，如果共有部分发生收益，应当归属于全体业主所有。物业服务机构将这些收益作为自己的经营收益。侵害全体业主的权利的，构成侵权行为。
处置这些共有部分发生收益的办法是:(1)应当扣除物业服务企业留下合理的管理成本，这是应当负担的部分，不应当由物业服务企业自己负担。(2)应当给物业服务企业必要的利润。物业服务企业也是经营者，为经营业主的共有部分获得收益付出了代价，应当有一定的回报，但应当实事求是。(3)其余部分，归属于全体业主共有。至于如何处置，应当由业主大会决定。如果业主大会决议归属于公共维修资金，应当归入公共维修资金;如果业主大会决议分给全体业主个人享有，应当按照每一个业主专有部分的建筑面积比例分配。
【案例评析】杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区第三届业主委员会与杭州坤元物业服务有限公司亲亲家园分公司、杭州坤元物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
[案情]三和公司作为委托方就亲亲家园物业管理与受委托方杭州坤和社区服务有限公司签订物业管理服务合同。坤元公司负责人赵某某与亲亲家园业委会代表、亲亲家园社区代表、瓶窑房管所代表共四家代表在瓶窑房管所会议室召开亲亲家园小区经营性收费管理问题协调会，该次会议形成了会议纪要，确认亲亲家国业委会170万元左右，该经营性收入是全体业主的。原告业委会向法院提出诉松请求被告返还原告物业管理区域的经营性收益。
法院认为，由于被告就基站的正常工作具有协助义务，合同也有相关约定，故该块的收入也应考虑合理经营成本，按上述比例予以确定。由于移动公司与联通公司并非属于亲亲家园小区业主，其向被告交纳的费用性质应为租金，而并非拘泥于部分合同载明的场地管理费、管理费来定性，故被告认为有场地管理费、管理费描述的相关合同所涉款项属于物业管理费的抗辩，本院不予采纳。
[评析]此案涉及民法典第2的规定。民法典第282条系物权编新增条款。本条规定了建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生收人后的分配方式。
本案中，坤元公司利用小区业主提供的经营性商业用房开展出租业务，将该经营性商业用房租给移动公司和联通公司使用。该经营性商业用房系小区业主的共有部分，根据本条规定，所产生的收益在扣除合理成本后应当由业主共有。故原告主张两被告共同返还原告物业管理区域的经营性收益的70%，系在考虑到坤元公司经营性支出费用的基础上提出的，具有合理性。此外，由于联通公司和移动公司与坤元公司签订的是租赁合同，并非物业管理合同，因此，联通公司和移动公司按照约定支付给坤元公司的各种形式的费用，其实质上是租金，并非物业管理费用。坤元公司不得主张该费用为物业管理费。