一起来学《民法典》——第二编 物权：第二分编 所有权：第六章 业主的建筑物区分所有权（第二百八十三条到第二百八十五条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第二百八十三条】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项。有约定的。按照约定:没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
【条文要义】
本条是对费用分摊、收益分配的规定。
业主应当负担共有部分的正常费用，合理分摊。对全体共有部分由全体业主分摊，对部分共有部分由部分业主分摊。共同费用包括:日常维修费用，更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用，管理事务的费用等。负担的办法，应当按照持分比例决定，即共同所有的部分，计算各业主专有部分在全部建筑面积中的千分率。计算其所分担的份额。
业主对建筑物的共有部分享有收益权，对共有部分收取的收益，包括收取的共有部分的天然孳息如果树收获的果实，法定孳息如出租屋顶设置广告物的租金，都享有收益权。对于建筑物的收益，各业主有权共同分享，按照自己专有部分所占比例分享受益。
本条着重规定的是，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在业主大会章程中有约定的，按照其约定确定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
【案例评析】桂林富鑫物业服务有限公司与罗某物业服务合同纠纷案
[案情]桂林市某某小区业委会与原售签订物业服务委托合同。被告为某某小区业主，一直按上述物业服务合同向原告交纳物业服务费，只在因两个月不在桂林，未交纳这2个月的物业费。后原告与某某小区业委会决定终止物业服务合同，双方签订了移交清单。之后，原告向该小区业委会作了物业管理移交。但约定的公用水电费及电梯维保费未交纳，原告因此诉至法院。
法院认为，对于原告与该小区业委会签订的物业服务委托合同中未约定公共设施设备水电费如何支出，法律规定应当按小区建筑总面积计算出单价后，由各业主按其专有建筑面积分摊，原告诉请要求被告支付小区公摊水电费的诉讼请求，应当予以支持。
[评析]此案涉及本编民法典第283条的规定。民法典第283条沿袭了《物权法)第80条的规定。本案中，小区业主与物业公司签订的物业服务委托合同中并没有约定在对公共设施设备维护时的水电费的分摊。根据本条规定，对公共设施设备维护时的水电费属于建筑物及其附属设施的费用，属于每个业主应当承担的费用。根据法律规定，即使罗某有一段时间没有居住在小区内，但其亦从物业公司对建筑物的管理中获得收益，其生活质量亦得到保障，因此罗某应当与其他业主共同分担该笔费用。由于本案中当事人没有约定物业费的分担，故桂林市房地产测绘中心对某某小区所作的“测计房屋建筑结果报告书”按照罗某房屋面积所占比例计算费用，符合本法规定，罗某应当承担按照上述方法计算出的水电费。
【第二百八十四条】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
【条文要义】
本条是对业主选择管理方法的规定。
当代建筑，是建筑业利用当代建筑技术建造的精密的建筑作品，在管理上要求十分专业，确定建筑物及其附届设施的管理，通常需要专业团体进行。规定业主对建筑物的管理方法有两种:(1)自行管理建筑物及其附属设施:(2)委托物业企业成者其他管理人管理。后者是业主管理建筑物及其附属设施的常态，特别是为了实现社区管理的社会化、专业化，由物业管理企业进行管理具有重要意义。其他管理人也应当是具有物业管理资质的专业管理人员，而不是随便找什么人就可以做管理人的。国家鼓励物业管理采用新技术、渐方法，依靠科技进步提高小区的管理和服务水平。
由建设单位聘请物业服务企业或者其他管理人，即前期物业管理，是在业主尚来普遍入住的情况下，不得已采取的委托物业管理人的办法。当建立了业主大会、业主委员会之后，对前期物业管理单位不满意的，业主有权依法更换。
【案例评析】威海市佳成房地产开发有限公司、孙某物业服务合同纠纷案
[案情]佳成公司系文登市某某小区开发商。该小区业主委员会与孙某签订物业服务合同。合同签订后，孙某即按物业服务合同的约定，履行为小区全体业主和物业使用人提供物业服务的义务。合同到期后，孙某继续提供物业服务。期间，佳成公司未向孙某交纳物业费。孙某多次要求佳成公司交纳物业费，佳成公司以种种理由拒绝支付。孙某故诉至法院。
法院认为，关于佳成公司称孙某不具有提供物业服务资质，故涉案物业服务合同违反《物业管理条例规定》无效的问题，根据法律规定，对建筑物及其附属设施等物业的管理，业主可以依法委托物业服务企业进行，也可以自行委托其他人进行管理。因此，涉案物业服务合同合法有效。佳成公司应当依法缴纳物业费。
[评析]此案涉及民法典第284条的规定。民法典第284条沿袭了《物权法》第81条的规定。本条是对建筑物及其附属设施管理的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
本案中，某某小区业主委员会依法成立并已进行登记备案。因此根据本条规定，某某小区业主委员会可以代表小区业主签订合同，委托物业服务企业或者其他管理人管理小区建筑物及其附属设施。本案中某某业主委员会在小区业主大会的授权范围内与孙某签订物业服务合同，委托孙某管理涉案小区并提供物业服务，意思表示真实一致，故涉案物业服务合同合法有效，佳成公司不得拒交物业费。
【第二百八十五条】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托。依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其时属设施、接受业主的监督、并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施、积极配合开展相关工作。
【条文要义】
本条是对物业服务企业与业主关系的规定。与《物权法》第82条的规定相比，本条规定新增了物业服务企业或者其他管理人负有及时答复和应当执行政府依法实施的应急处置措施义务和其他管理措施的义务。
本条规定的新规则如下。
(1)物业服务企业或其他管理人对业主的监督负有及时答复的义务
业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业或者物业管理人之间的关系，是建筑物区分所有权法律关系中的一个法律关系，也是一个独立的法律关系。业主大会和业主委员会是业主的自治组织，是业主群体的组织形式，代表业主权益。业主和物业服务企业以及其他管理人之间的法律关系是合同关系，民法典合同编将其规定为典型合同，而不是隶属关系。双方须在平等协商的基础上，建立合同关系，按照有关物业服务合同的规定，承担物业服务业务，确定双方的权利和义务，解决双方的纠纷。
物业服务企业或者其他管理人主要有两个方面的义务。第一，物业服务企业或者其他管理人在管理物业中，应当根据业主的要求，依照合同编有关物业服务合同的规定，管理好建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第二，对业主提出的询问和咨询，物业服务企业或者其他管理人应当及时答复，以满足业主对物业服务的知情权，行使自己的管理权，对物业服务企业或者管理人进行更好地监督。
本条新规则的要点如下。
第一，明确了物业服务企业或者其他管理人与业主之间的关系是物业服务合同关系。《物权法》第82条只规定了物业服务企业或者其他管理人是根据业主的委托进行管理，所规定的法律关系是委托合同关系，需要适用委托合同的法律规则。民法典合同编将物业服务合同作为典型合同，专设一章规定后，本条规定的内容也随之改变，即明确了物业服务企业或者其他管理人与业主之间应当适用民法典合同编物业服务合同的规定。
第二，强调了物业服务企业或者其他管理人的及时答复义务。《物权法》第82条只规定了业主对物业服务企业或者其他管理人的监督权。本条规定新增了物业服务企业或者其他管理人的及时答复义务，主要是为了通过保障业主知情权的方式来间接实现业主的管理权。
(2)物业服务企业或者其他管理人负有执行应急处置措施和其他管理措施的义务
在突发事件等紧急情况下，政府会依照法律规定进行紧急处置，例如在新冠肺灵传播时期，政府采取断然措施，防控疫情，就涉及对小区居民的防控应急管理问题。对此，物业服务企业或者其他管理人负有执行和配合的义务，一是必须执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，应当不折不扣地执行政府的指令;二是积极配合开展相关工作，管理好小区的有关事务，保护好小区居民的合法权益。
总的来说，本条规定所产生的重大变化，为司法实践中的纠纷提供了法律依据。申言之，对于这方面发生的纠纷，在处理中，应当适用民法典合同编关于物业管理合同的规定，确定双方的权利义务关系，以此为原则，确定争议的性质和标准;对于业主的知情权应当保障，如果物业服务企业或者管理人不履行这一义务，情节比较严重的，应当追究其违约责任。物业服务企业或者其他管理人对于执行政府的应急措施和管理措施，目的都是保护小区居民的安全，既是对政府的责任，也是对居民的义务。
【案例评析】刘某、中国人民财产保险股份有限公司长沙市分公司保险人代位求偿权纠纷案
[案情]长沙市某房屋的窗户和玻璃坠落，砸中了停放的红色路虎车。某某小区该房原为案外人袁某所有。罗某在司法拍卖中竞拍到该房屋，该房屋之前有租户刘某，后法院判决刘某应于判决生效后腾退房屋并交付给罗某。
法院认为，某某房屋玻璃和窗户坠落砸坏涉案车辆，罗某、刘某和豪布斯卡物业公司分别作为涉案房屋的所有权人、使用人以及负有管理义务的人，应当举证证明自己没有过错，否则应承担侵权责任。罗某在取得涉案房屋产权后未及时对房屋状况进行检查、亦未督促承租人对房屋及附属设施的安全状况进行检查并采取相应的修缮措施，其存在过错。刘某作为涉案房屋的使用权人和发生事故的窗户及玻璃装修方案的确定人，其未及时发现涉案房屋及附属设施安全隐患并及时告知出租人，对涉案事故的发生具有重大过错。豪布斯卡物业公司作为涉案房屋的管理义务人，未及时对小区房屋可能存在的危险状况进行排查，对事故的发生也存在过错，故应分担相应的责任。
[评析]此案涉及民法典第285条的规定。民法典第285条沿袭了原《物权法》第82条的规定，并增加了物业服务企业或者其他管理人应当“依照民法典合同编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”以及“及时答复业主对物业服务情况提出的询问”的规定。
本案中，豪布斯卡物业公司与小区业主签订了委托合同、豪布斯卡物业公司应当承担管理小区的义务。然而，豪布斯卡物业公司未及时对小区房屋可能存在的危险状况进行排查，没有按照业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，从而导致涉案房屋的窗户掉落，砸坏车辆。根据关于侵权责任的相关规定，豪布斯卡物业公司作为管理人应当承担过错推定责任，而豪布斯卡物业公司无法证明自己尽到了管理义务，故对事故的发生也存在过错应当承担部分赔偿责任。