一起来学《民法典》——第二编 物权：第二分编 所有权：第六章——第七章（第二百八十六条到第二百八十八条）

PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析

【第二百八十六条】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合

业主大会或者业主委员会，对任意弃置拉圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

        业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

【条文要义】

        本条是对业主守法义务和业主大会和业主委员会职责的规定。与《物权法》第83条相对比，本条规定发生了重大变化。

        业主负有守法义务，除了遵守法律、行政法规之外，还要遵守管理规约的规定。管理规约是业主大会制定的区分所有建筑物管理的自治规则，内容是业主为了增进共同利益，确保良好的生活环境，经业主大会决议的共同遵守事项。管理规约的订立、变更或废止，都必须经过业主大会决议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，始得订立、变更或者废止。

        管理规约的内容主要包括:第一，业主之间的权利义务关系;第二，业主之间的共同事务;第三，业主之间利益调节的事项;第四，对违反义务的业主的处理办法。规约的效力在于约束全体业主的行为，故规约只对该建筑物的业主有效，也及于业主的特定继受人。业主委员会和物业服务机构不得违反该规约而另行处置管理事务，与规约相抵触的管理行为不具有效力。

        根据防控新冠肺炎病毒传播的经验教训，民法典除了在物业服务企业或者其他营理人负有执行政府依法实施的应急措施和其他管理措施的义务方面作出规定之外。在另一方面规定了业主对此负有的义务，即对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。在新冠肺炎病毒的防控期间，确实存在业主不配合物业服务企业或其他管理人管控举措的行为。有的甚至造成后果。从物业服务企业或其他管理人与业主的关系上，业主应当服从管理;从执行政府的应急处置措施和其他管理措施上，业主作为管理相对人，也有服从管理的义务。因此，业主应当依法予以配合。

        业主大会或者业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。这是业主大会和业主委员会基于全体业主的管理权产生的物权请求权和侵权请求权，其权利来源于业主的共有权和管理权。业主以及其他行为人应当服从管理，如果对其行使请求权，损害其他业主合法权益的行为人应当承担责任。

        业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理，该处罚的应当予以处罚。

        本条新规则的要点如下。

        (1)业主应当依法配合实施的应急处置措施和其他管理措施的义务。这是应对突发事件等紧急情况必须遵守的要求，也是依法应当履行的义务。

        (2)新增了业主的恢复原状请求权。《物权法》第83条只规定了业主有权请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失，而未规定恢复原状请求权，是立法的遗漏。本条规定新增了业主的恢复原状请求权，补足这一立法漏洞，是正确的做法。

        (3)删除了业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼的规定。《物权法》第83条第2款规定了业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼的规定，本条规定删除了这一内容。之所以删除这一规则，并非否定了这一起诉权，而是放在下一条文中一并作出规定。

        (4)新增了行为人拒不履行相关义务时的处理手段。《物权法》第83条第2款只规定了有关当事人的起诉权，而未规定投诉权。本条规定新增了有关当事人的投诉权，以行政手段的方式保障了有关当事人的合法权益。据此，行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉。有关行政主管部门依法享有处理权，有权对此作出处罚或者其他措施。

        (5)新增了业主的相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。这是为了与总则编确定的“绿色原则”相呼应而增加的最新规定。该规定意味着业主的行为应当遵守节约资源和保护环境的要求，类似乱丢垃圾等污染环境的行为被明确禁止。该规定的增加，有助于推进正在逐步实施的垃圾分类工作。

【案例评析】吉林市昌邑区某某小区业主委员会与王某恢复原状纠纷案

        [案情]本届某某小区业主委员会经选举成立。王某系小区的房屋所有权人，其将该处网点后墙开凿两处门窗。现该网点由王某亲属经营修车行。某某小区业主委员会就该网点开门一事，联系过房屋安全大队，经答复为该房屋为框架结构，开门不影响房屋安全结构。某某小区业主委员会向一审法院起诉请求拆除王某私自在某某小区网点后墙开凿的两处门窗，将该处墙体恢复原状。

        法院认为，本案中，某某小区业主委员会作为依法经选举产生并备案的业主委员会，有权以自己名义为维护业主的合法权益提起诉讼，如以未经全体业主或业主大会专门专项授权为由认定其不享有诉讼主体资格相当于仅认可业主委员会以业主大会委托代理人身份参与诉讼，违背了上述法律法规的规定。

        [评析]此案涉及民法典第286条的规定。民法典第286条沿袭了《物权法》第83条的规定，并删除了“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，增加“业立或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理”的规定。

        本案中，王某未经有关行政部门的审批，私自在某某小区17号楼4、5、6号网点后墙开凿两处门窗，构成对小区业主共有部分建筑物的违章改建，为小区业主的安全带来隐患，属于本条规定的“违章搭建”行为，损害了小区业主的合法权益。某某小区业主委员会作为某某小区业主依法经选举产生并备案的业主委员会，有权以自己名义为维护业主的合法权益提起诉讼。因此，某某小区业主委员会有权作为诉讼主体，依照法律、法规以及管理规约，要求王某恢复小区17号楼4、5、6号网点后墙的原状。

【第二百八十七条】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

【条文要义】

        本条是对业主维护合法权益请求权的规定。

        业主作为建筑物区分所有权的权利人，面对的是建设单位、物业服务企业或者其他管理人，会发生利益上的冲突。如果建设单位、物业服务企业或者其他管理人侵害业主的合法权益，本条赋子业主以请求权，对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，请求其承担民事责任，维护自己的合法权益。业主行使该请求权，可以直接向建设单位、物业服务企业和其他管理人请求，可以向有关行政主管部门投诉，也可以向人民法院起诉，由人民法院判决。

【案例评析】中国工商银行股份有限公司满洲里分行与王某物权保护纠纷案

        [案情]被告工行满分行与满洲里某某装饰有限公司签订建设工程施工合同竣工后未经相关部门验收，已投入使用。后原告王某以被告工行满分行拆除和改变楼房共有部位墙体为由诉至法院。

        法院认为，本案的争议焦点为申请人工行满分行的拆改行为是否对被申请人王某的物权构成侵害问题。工行满分行的拆改手为属于在未经其他共有人许可的情况下，对共有部分进行改造、损害他人合法权益的行为。工行满分行没有提交设计人员到施工现场核实结构的有效证据，其拆改行为一定程度上损害了房屋的承重结构及抗震作用，侵害了其他业主的合法权益。原告王某作为业主，有权提起诉讼保护自己的合法权益不受侵害。

        [评析]此案涉及民法典第287条的规定。民法典第287条沿袭了《物权法》第83条第2款的部分规定。对于建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主损害自己合法权益的行为，业主有权请求其承担民事责任。

        本案中，经法院审查，工行满分行的拆改行为一定程度上损害了房屋的承重结构及抗震作用。如果该行为侵犯了业主的合法权益，则王某有权请求工行满分行承担民事责任。根据最高人民法院的司法解释，申请人工行满分行的拆改行为属于在未经其他共有人许可的情况下，对共有部分进行改造、损害他人合法权益的行为。并且，工行满分行无法证明其是在设计人员到施工现场核实结构后再进行施工。综上所述，工行满分行的拆改行为侵害了王某的合法权益，故王某有权要求其承担恢复原状的民事责任。

第七章 相邻关系 

【第二百八十八条】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则、正确处理相邻关系。

【条文要义】

        本条是对处理相邻关系基本原则的规定。

        相邻关系，是指不动产的相邻各方在行使所有权或其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻权利义务关系也可以从权利的角度称其为相邻权。不过，相邻权不是一种独立的物权，而是法律直接规定产生的所有权的内容，其实质，是对不动产所有人、用益物权人以及占有人行使所有权、用益物权或占有的合理延伸和必要限制，故不能以法律行为变动不动产相邻关系，只能根据不动产相邻的事实进行判断和主张。

        相邻关系涉及面广，种类繁多，都涉及权利主体的切身利益，极易引起纠纷。正确处理相邻关系，能够在界定不动产的权利边界的基础上，解决权利冲突的协调问题，对相邻各方的利益关系进行合理协调，妥善处理，解决纠纷，使人民团结，社会安定。

        处理不动产相邻关系的基本原则是:(1)有利生产、方便生活。充分发挥不动产的使用效益，最大限度地维护各方的利益，以实现法律调整相邻关系所追求的社会目的。(2)团结互助、公平合理。相邻各方在行使其权利时，应互相协作，团结互助。互相尊重对方的合法权益，不能以邻为壑，损人利己。当争议发生时，应在相互协商的基础上，以团结为重，强调互助，公平合理地处理相邻纠纷。(3)尊重历史和习惯。相邻各方发生纠纷，依照历史的情况和当地的习惯来处理，是最好的解决方法。

【案例评析】黄某、王某与万某相邻关系纠纷案

        [案情]壁山县工农宾馆将其所有的位于壁山县壁城街道渝西商场内的摊位卖给黄某、王某。黄某、王某在其与万某摊位相邻一边修建了一隔断。万某以该隔斯述档了顾客的视线，影响了万某的经营，致使万某无法正常经营为由诉讼至法院，请求判决黄某、王某停止侵害、排除妨碍、恢复原状，并赔偿损失。

        法院认为，本案中，双方的经营摊位位于商场一隅，本身位置较为偏僻，所以视线开阔对于其更为重要。黄某、王某摊位所设的过高隔断对顾客的视线有部分遮挡，对万某的商业经营产生了一定影响。本商场中虽然有其他摊位设有隔断，但是由于其位置与黄某、王某和万某的不同，不能当然类比。从本案的实际情况来看，法院根据物权法的相关规定确定双方隔断的高度为1.5米并无不当。

        [评析]此案涉及民法典第288条的规定。民法典第288条沿袭了《物权法》第84条的规定。本条是关于处理相邻关系原则的规定。相邻关系对不动产物权的合理延伸和限制。集中表现在相邻的不动产权利人一方对另一方行使权利提供必要的便利。

        本案中，黄某、王某的摊位与万某的摊位相邻，双方当事人为相邻的不动产权利人，应当遵守本条规定的“有利生产”原则。本案中，黄某、王某的摊位所设隔断过高，对顾客的视线有部分遮挡，从而对万某的商业经营产生了一定影响，且黄某、王某建设的隔断违反了当地“隔断高度不得高于1.5米”的生产经营习惯。