一起来学《民法典》——第二编 物权：第二分编 所有权：第七章 相邻关系——第八章 共有（第三百零四条到第三百零六条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第三百零四条】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的。应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
【条文要义】
本条是对共有财产分割方法的规定。
为了避免纠纷、减少矛盾，使分割顺利进行，在分割共有财产时，应遵循以下原则:(1)遵守法律的原则。共有人分割共有物，应当遵守法律的规定，不能损害国家、集体或他人的利益。(2)遵守约定的原则。共有人对相互间的共有关系有约定的，分割共有财产时应遵守其约定。(3)平等协商、团结和睦的原则。共有财产的分割直接涉及各共有人的物质利益，容易引起纠纷，影响团结，因此在分割共有财产时，对有争议的问题要本着平等协商、和睦团结的原则来处理。(4)保存和发挥物的效用的原则。在分割共有财产时不能因为对共有物的分割而毁损物的价值。对于不能实物分割或实物分割有损价值的共有物，应采取其他方式分割。对于从事某种职业所必需的物品，应尽量照顾有此需要的共有人。
根据以上原则，对共有财产分割的请求一旦提出，按份共有关系中有协议的，按协议办理;无协议的，按协商一致原则办理;协商不成时，按照拥有财产份额一半以上的共有人的意见处理，但不得损害份额较少的共有人的利益;如果没有拥有财产份额一半以上的共有人，则按多数共有人的意见处理。共同共有财产的分割，以共有关系消灭为前提，同样，有协议的按协议办理;没有协议的应当根据等份原则处理，同时要考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
分割共有财产时采取以下方式:(1)实物分割:对共有财产，在不影响其财产使用价值和特定用途时，可在各共有人之间进行实物分割，使各共有人取得其应得的部分。实物分割是分割共有财产的基本方法。(2)变价分割:是指共有财产不能分割或分割有损其价值，各共有人都不愿意取得共有物时，将其变卖，所得价金由各共有人分别领取的分割方法。(3)作价补偿:是指共有人中的一人或数人取得共物，对其他共有人的应得部分作价补偿。这种分割方式多适用于共有物为不可分割且有共有人愿意放弃对该物的所有权的情况。
共有财产分割后，共有关系消灭，各共有人各自取得其所分得部分的所有权由共有人对全部共有财产的共同所有，变成各共有人对原共有财产的各个部分的单独所有。共有财产分割后，各共有人都应以其所得的财产，互负瑕疵担保责任。共有人之一分得的财产因其分割前的权利瑕疵而被第三人强制追索，或分得的财产本身有瑕疵，其所受的损失应由其他共有人按其所得财产的份额比例进行补偿。
【案例评析】邵某、吴某共有纠纷案
[案情]邵某与吴某的弟弟吴某1系夫妻，育有一子，吴某1已因病死亡。吴某向法院提起上诉，主张现由邵某占有、使用的房屋系邵某与吴某共有。不动产登记查册表、房地产权证亦显示:该房屋权属人登记确为吴某与邵某共同共有。诉讼过程中地产评估对涉讼房屋进行评估，邵某不予配合，故该公司粗略估计该房屋市场价值为220.8万元。吴某要求对该房屋进行分割。
一审法院认为:吴某要求分割涉讼房屋的理由成立，房屋归邵某所有，邵某应向吴某支付其所占50%份额的相应对价。
二审法院认为:一审法院认定事实清楚，但处理方式欠妥。将涉讼房屋予以拍卖，拍卖价款由邵某、吴某各占50%。
[评析]本案涉及共有物分割的方法问题。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
本案中，邵某明确表示如判决涉案物业归其所有，其并没有支付对价的能力。吴某亦未有向邵某支付涉案房屋二分之一的对价以取得涉案房屋全部所有权的意思表示。双方对以拍卖或变卖方式兑现涉案房屋价款再行分割均未提出异议。因此，综合考虑各种因素，在邵某已明确表示如判决涉案房屋归其所有，其没有支付对价能力的情况下，仍然判决涉案房屋归其所有不当，二审判决将拍卖房屋所得价款由吴某和邵某各享有50%更为妥当。
【第三百零五条】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
【条文要义】
本条是对按份共有份额转让权和优先购买权的规定。
按份共有的共有人对于其共有份额享有的权利类似于单独所有权。因此，按份共有人享有转让权，可以转让其享有的对共有财产的份额。一般情况下，按份共有人转让其享有的共有份额无须得到其他人的同意，但不得因此损害其他共有人的利益。
为了简化共有关系，提高物的利用效率，避免过多外人介入而使共有关系变得复杂，本条规定在按份共有人转让其共有份额时，其他共有人享有优先购买权，即在同等条件下，其他按份共有人可以先于共有人之外的其他人购买该份额。这是因为，按份共有的共有人出让自己的份额，共有人有优先购买权，在同等条件下优先购买，可以将共有关系仍然保持在原来的共有人之间，不会有共有人之外的人加入共有关系而破坏共有人之间的信赖，以致共有关系受到损害。通过按份共有的共有人享有优先购买权，就能在尽可能的情况下，使共有关系存续下去，避免外部的第三人加入现存的共有关系，维持共有关系的稳定。
行使优先购买权的条件是同等条件，即其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人给出的相同。当其他共有人与共有关系之外的其他人出价相同时，其他共有人有优先购买的权利，先买到该共有的份额。否则，其他共有人不享有优先购买权。此处的“同等条件”指价格条件相同，不仅包括价格数额，也包括付款方式、期限等。
【案例评析】吴某、黄某共有人优先购买权纠纷案
[案情]何某与吴某、黄某按份额共同享有一房屋。该房屋由何某居住使用。后何某先后签订了标价为20万元和36万元的两份购房合同，将自己所占份额对应面积的房产通过第三人出售给陈某、琚某，并据此变更了产权登记。陈某、琚某实际支付房款36万元。吴某、黄某诉至法院，请求依法确认被告何某与被告陈某、琚某签订的房屋买卖协议无效，并判令两原告在何某与陈某、琚某房屋买卖合同中所确定的价位及付款方式享有优先购买权。
一审法院认为:吴某、黄某确对涉讼房屋享有优先购买权，经当庭告知并给予一定期限，吴某、黄某均放弃优先购买。
二审法院认为:一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
[评析]本案中，法院依据《物权法》第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法)若干问题的解释(一)》第1条进一步规定,《物权法》第101条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。何某处分的是其名下按份共有的份额，吴某、黄某对该共有房屋在同等条件下享有优先购买的权利，有权按照相同的价格优先购买被告何某处分的房屋。但是，在本案一审期间，经法院当庭告知原告并给予一定期限，原告吴某、黄某明确表示不愿意以何某与陈某、琚某的交易价格购买涉案房屋，应视为已放弃在同等条件下优先购买的权利。
【第三百零六条】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
【条文要义】
本条是对转让共有财产的按份共有人对优先购买权人的通知义务以及行使优先购买权方法的规定。
在按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的情况下，其他共有人享有优先购买权，因此转让共有财产的按份共有人应当将转让的价款、支付方式及期限等具体条件及时通知其他共有人，以便其他共有人决定是否行使优先购买权。
享有优先购买权的共有人虽然享有优先购买权，但应在合理期限内行使。如优购买权人超出合理期限行使优先购买权，则会影响转让共有财产的按份共有人与受让人之间的交易安全。根据《最高人民法院关于运用(中华人民共和国物权法)若干问题的解释(一)》第11条的规定，按份共有人优先购买权的行使期间适用如下规则:“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定:(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准;(二)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日;(三)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;(四)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”
在有两个以上共有人主张行使优先购买权的情况下，优先购买权行使的具体方法是:如果主张优先购买叔的共有人之间可以达成协商一致的，则采用协商的方法确定各自的购买比例;如协商无法达成一致，则按照转让时各自的共有份额比例，行使优先购买权。
【案例评析】张某与耿某等共有人优先购买权纠纷案
[案情]耿某为张某继父张xx在张某母亲去世后再婚的妻子，并曾与前夫育有三子。张xX的房子在其去世后由耿某使用占有。某日耿某以需要钱看病为由委托三子王X3将该房屋卖给村民张某林。此后，张某继父与张某母亲的孩子张 X1起诉耿某要求继承张xx的遗产。法院判决涉案房屋由张x1享有四分之一份额;再审确定张某对涉案房屋享有四分之一的继承份额;王x3对涉案房屋享有四分之一的继承份额;耿某对涉案房屋享有二分之一的继承份额。后张某向法院提起诉讼，要求确认耿某、张某林签订的买卖协议无效，一审法院认定张某林已合法取得涉案房屋。张某不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。后张某又起诉至本案一审法院，请求确认其对涉案房屋享有优先购买权;撤销耿某、张某林所签订的房屋买卖协议，法院不予支持。
[评析]该案体现的主要问题之一是优先购买权的行使期间。法院判决的主要依据是原《物权法》第101条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国物权法〉的若干问题解释(一)》第11条中关于优先购买权行使期限的规定。根据上述规定，按份共有人之间就优先购买权的行使期间没有约定或约定不明的，转让人未通知、无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。本案即是这种情况。张某自2013年起就耿某、张某买卖合同提出异议，但从未主张过优先购买权。张某又起诉主张优先购买权，此时已超过最长6个月的主张期间，故本案一审、二审法院对张某诉讼请求不予支持。