一起来学《民法典》——第二编 物权：第十二章：建筑用地使用权（第三百四十六条到第三百四十八条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第三百四十六条】设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。不得损害已经设立的用益物权。
【条文要义】
本条是对设立建设用地使用权要求的规定。设立建设用地使用权，应当遵守如下要求
1.节约资源、保护生态环境，按照民法典第9条规定的绿色原则要求，不浪费资源，不损害生态环境。
2.遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，按照批准的土地用途使用土地。
3.不得损害已设立的用益物权。新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权，发生冲突时，保护设立在先的用益物权。
【案例评析】中华环保联合会诉无锡市某某景区管理委员会环境污染责任纠纷案
[案情]无锡市某某景区管委会建设了无锡动植物园、欢乐园，该项目是无锡市重点生态环境工程和“为民办实事”项目，在该项目建设过程中无锡市某某景区管委会未经批准和办理相关手续改变了部分林地的用途，其中部分已缴纳罚款，部分已补全相关手续，部分尚没有主即补办相关手续的条件。民间环保组织中华环保联合会收到群众举报信后赶赴实地考察，后诉至法院。
法院认为，无锡市某某景区管委会在开发过程中确对环境造成了一定程度的损害，应当承担民事责任，判决无锡市某某景区管委会补全林地改变用途相关手续。完成部分地块复国土、并地补植工作，偿部分植被恢复费用并支付中华环保联合会为此案支出的必要的费用。
[评析]城市周边的林地、景区等是生态环境的重要组成部分，未经批准擅自占用林地、改变林地用途，既是违法行为，又会对生态环境造成损害。因此对建设融使用权在生态环境方面造成影响的规制是必要的。根据该条规定。设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求。本案是一起因建设单位实施建设工程时未经批准占用林地，改变林地用途对生态环境造成损害的一起由非营利性组织提起的生态环境损害公益诉讼。
本案中，被告在开发无锡市动植物园、欢乐园过程中未遵守有关保护和合理开发资源的规定，破坏了自然环境，因此法院判令被告承担相应的法律责任是正确的。
【第三百四十七条】设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拔方式设立建设用地使用权。
【条文要义】
本条是对设立建设用地使用权方式的规定。
建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的取得或发生。建设用地使用权的设立方式有两种，即出让和划拨。
通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地所有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。适用出让方式设立建设用地使用权的，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。通过出让设立建设用地使用权，是通过法律行为的方式进行的，其出让行为的当事人包括国家和土地使用者，是双方当事人通过法律行为的方式。在双方之间通过协议方式，为使用者设立建设用地使用权。国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地，在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主要权利是收取建设用地使用权出让金。土地使用者作为建设用地使用权人，在出让行为中，主要义务是支付建设用地使用权的出让金，主要权利是请求国家交付建设用地使用权客体即国有土地由其使用。
建设用地使用权的划拨，也是建设用地使用权的原始取得方式之一。建设用地使用权划拨，是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用行为。建设用地使用权的划拨有两种方式:(1)县级以上人民政府依法批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付给土地使用者使用;(2)县级以上人民政府依法批准，将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用。法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
【案例评析】威海市文登区某镇人民政府、威海某置业有限公司确认合同无效纠纷案
[案情]某镇政府与某置业公司签订协议书，就某某项目区的投资开发事宜达成初步意向，约定对于土地出让价格、付款方式等事宜另行签订正式合同文本协议签订后，某置业公司按约支付保证金。后某置业公司与某镇政府签订合同书，约定项目具体事宜。某置业公司按某镇政府指定账户(该账户已经国土局认可)支付合同涉及的所有土地的定金，此后，某置业公司又先后支付了定金。之后双方发生纠纷，某置业公司向法院提起诉讼，请求确认双方签订的项目合作开发合同无效;返还某置业公司已经支付的部分款项并支付利息。
法院认为，双方签订的合同违反了相关法律的强制性规定，属于无效合同，因该合同取得的财产应当予以返还。
[评析]根据民法典第347条的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。只有国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府依法批准，才可以以划拨方式取得。
本案中，涉案土地系用于建设海滨风景名胜区建设，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，而涉案合同双方以协议方式出让土地，违反了国家强制性法律规定，应为无效合同。无效合同中，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
【第三百四十八条】通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的。当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:
(一)当事人的名称和住所;
(二)土地界址、面积等;
(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;
(四)土地用途、规划条件;
(五)建设用地使用权期限;
(六)出让金等费用及其支付方式;
(七)解决争议的方法。
【条文要义】
本条是对建设用地使用权出让合同的规定。
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。在建设用地使用权出让合同中，由代表国家的各级人民政府土地管理部门作为出让方，与土地使用者之间订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同具有如下特征。
1.建设用地使用权出让合同属于民事合同。在出让合同中，政府土地管理部门代表国家作为出让人，行使国家作为民事主体的权利。土地出让金不是管理手段，而是建设用地使用权的出让价格。同时，土地管理部门享有的某些特权，如有权监督土地的使用情况，是作为所有权人行使所有权的体现，而不是行政权力的体现。
2.建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。当事人通过建设用地使用权出让合同，在当事人之间确立双方的权利义务，使受让人取得建设用地使用权这种用益物权。
3.建设用地使用权出让合同属于要式合同。订立建设用地使用权出让合同应当采取书面形式。
建设用地使用权出让合同应当包括以下内容:(1)当事人的名称和住所，其中出让人不列为国家，而是出让土地权属的政府土地管理部门代表国家作为出让人;(2)土地界址、面积等，要附有出让宗地界址图，表明界址和面积等;(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间，明确界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度;(4)土地用途、规划条件，具体确定为工业、商业、娱乐、住宅等具体用途;(5)建设用地使用权期限，例如住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年;(6)出让金等费用及其支付方式，明确按照国务院规定的标准和方法确定费用的数额和支付方式;(7)解决争议的方法。
【案例评析】李某诉某某国土局、某某乡政府建设用地使用权出让合同纠纷案
[案情]某某乡政府委托某某国土局出让土地一块，此后该地块公开拍卖，由李某竞得成交。受让人李某与出让人某某国土局签订国有建设用地使用权出让合同。合同签订前，当地乡村镇建设环境保护管理所、当地土地管理局先后在上述地块范围内为陈某、郑某办理了用益物权的使用许可。地块受让人李某缴纳合同约定款项后某某乡政府未能按合同约定的时间全部交付拍卖的宗地，原因是陈某、郑某不同意拆除在该宗地上建设的房屋。李某遂诉至法院。
法院认为:涉案土地出让合同有效，双方应当履行合同义务。
[评析]民法典第348条第1款规定:“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。”根据原《合同法》规定，合同双方应当履行合同义务，不能履行合同义务应承担违约责任。
在本案中，建设用地使用权出让合同的民事主体适格，合同内容完整，合同形式正确，该合同为有效合同。双方当事人都应按约定全面履行自己的义务，违反约定的，应按照合同约定以及法律规定承担相应的违约责任。原告李某已经足额履行其合同义务，因此法院判决被告赔偿违约金是正确的。