一起来学《民法典》——第二编 物权：第十二章：建筑用地使用权（第三百四十九条到第三百五十一条）

PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析

【第三百四十九条】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。

【条文要义】

        本条是对建设用地使用权登记的规定。

        建设用地使用权是我国用益物权的最重要类型，采取登记发生主义，即建设用地使用权经过登记才正式取得，非经登记不能取得。因此，设立建设用地使用权仅仅签订建设用地使用权出让合同还不能完成，还应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权在登记时才设立，权利人开始享有建设用地使用权。登记机构在完成建设用地使用权登记之后，应当向建设用地使用权人发放权属证书，证明其为建设用地使用权人。

【案例评析】某木业公司诉某工程处排除妨碍纠纷案

        [案情]2009年，某工程处与甲村签订土地租赁合同，约定租赁甲村土地用于拌和站安装和存料使用，租期一年。某木业公司于2010年1月25日竞得某号宗地的国有建设用地使用权，某工程处租赁的土地即包含在某木业公司竞得的土地中。2011年4月3日，某木业公司与国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。同年4月29日，某木业公司交齐土地出让金。5月6日，某木业公司向有关部门申请权利初始登记后取得涉案土地使用权证。当年11月某工程处将拌和站设备迁出某木业公司厂区。后某木业公司诉至法院，主张其于拍得土地当日即对涉案土地享有排他的使用权。

        法院认为:某木业公司的主张不符合我国物权法规定，不予支持。

        [评析]我国原《物权法》对不动产物权的变动原则上采用了以德国和瑞士为代表的登记生效主义，主要体现在第一章第6条、第二章第一节和第十二章中，并且第139条明确规定“建设用地使用权自登记时设立”。

        本案中，某木业公司虽然是通过竞拍方式，交纳了土地出让金并最终与相关部门签订了国有建设用地使用权出让合同，但此时其尚未完成建设用地使用权的设立，不能取得相应的物权，仅能基于出让合同取得债权请求权。某木业公司只有进行了设立登记，将设立内容登记在不动产物权登记簿上，才能成为建设用地使用权人，才能享有占有、使用、收益的排他性权利。因此，某木业公司自登记机构于2011年5月6日向其下发国有土地使用权证之日，取得涉案建设用地使用权。

        [评析]我国原《物权法》对不动产物权的变动原则上采用了以德国和瑞士为代表的登记生效主义，主要体现在第一章第6条、第二章第一节和第十二章中，并且第139条明确规定“建设用地使用权自登记时设立”。

        本案中，某木业公司虽然是通过竞拍方式，交纳了土地出让金并最终与相关部门签订了国有建设用地使用权出让合同，但此时其尚未完成建设用地使用权的设立，不能取得相应的物权，仅能基于出让合同取得债权请求权。某木业公司只有进行了设立登记，将设立内容登记在不动产物权登记簿上，才能成为建设用地使用权人，才能享有占有、使用、收益的排他性权利。因此，某木业公司自登记机构于2011年5月6日向其下发国有土地使用权证之日，取得涉案建设用地使用权。

【第三百五十条】建设用地使用权人应当合理利用土地。不得改变土地用途:需要改变土地用途的。应当依法经有关行政主管部门批准。

【条文要义】

        本条是对建设用地使用权人合理利用土地的规定。

        建设用地使用权人依法取得建设用地使用权后，应当按照建设用地使用权设立时确认的用途使用土地，合理利用土地，保护土地完好，不受他人侵害；应当按照土地的自然属性和法律属性合理地使用土地，维护土地的价值和使用价值。建设用地使用权人不得改变土地用途，如不得将公共事业用地改为住宅用地或商业用地需要改变土地用途的，应当依法经过有关行政主管部门批准。在建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人取回地上建筑物或者其他附着物，负有恢复土地原状的义务。

【案例评析】安丘市某房地产开发有限公司诉张某确认合同效力纠纷案

        [案情]原告房地产公司(乙方)与被告张某(甲方)、案外人(丙方)签订合同一份，约定:“甲方将其名下土地使用权转让给乙方，用于房地产开发建设……”后原告依照合同约定支付了土地出让款，被告亦按合同约定将涉案土地及地上附着物交付原告，并将相关国有土地使用权证、房屋所有权证交付原告。原告将涉案土地上的房屋等分别租赁给他人使用。此后，原告法定代表人之妻王某以涉案土地为借款提供抵押担保，签订了最高额抵押合同，并办理了抵押登记。后双方发生纠纷，原告请求法院依法确认原、被告签订的土地使用权转让合同有效;请求确认该土地及地上附着物由原告合法使用。

        法院认为:该合同除未经当地主管部门批准改变土地的用途的部分外，其余部分合法有效，土地及地上附着物可由原告合法使用。

        [评析]根据民法典第350条的规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。该条属于效力强制性规定，如当事人之间的合同违反了该条规定，则合同相关内容无效本案中，涉案土地原有用途为工业用途，但当事人双方签订的合同约定将涉案土地用于房地产开发建设，违反了本条的规定，应当属于无效约定。合同的其他部分系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同。因此，法院判决涉案土地用于房地产开发的约定无效，其余部分有效。

【第三百五十一条】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

【条文要义】

        本条是对建设用地使用权人支付费用的规定。

        以出让方式取得建设用地使用权的。土地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。转让建设用地使用权，如果是通过划拨方式取得的建设她使用权。应当按照法律规定补缴建设用地使用权出让全。不缴纳出让全等费用，应当承担相应的法律责任，出让方可以解除合同，并可以请求违约损害赔偿。

【案例评析】凤冈县国土资源局诉贵州某房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案

        [案情]凤冈县国土资源局与贵州某房地产开发有限公司(以下简称“某房地产公司”)签订国有建设用地使用权出让合同。双方在合同中约定:由某房地产公司在本合同签订后30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款，不能按时支付的需按延迟的时间缴纳违约金。合同签订后，凤冈县国土资源局按照约定将涉案土地交由某房地产公司开发使用，但部分国有土地出让款某房地产公司至起诉时仍未支付。凤冈县国土资源局将其诉至法院。

        法院认为:某房地产公司没有履行合同约定，应承担违约责任。故对原告的主张，予以支持。

        [评析]本案中涉及的国有建设用地使用权出让合同系双方的真实意思表示，没有违反国家法律的规定，属有效合同。合同生效后，合同双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据我国民法典第351条之规定，在国有建设用地使用权出让合同中，出让方应当依照约定向受让方提供约定的土地使用权，受让方应当按照约定向出让方支付土地出让金。

        本案中，原告依约向被告提供了土地使用权，而被告未按照约定支付土地使用权出让金，构成违约。因此法院根据《物权法》第141条规定，判决被告向原告支付土地出让金及迟延履行的违约金是正确的。