一起来学《民法典》——第二编 物权：第十二章：建筑用地使用权（第三百五十二条到第三百五十四条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第三百五十二条】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。
【条文要义】
本条是对建设用地使用权与建筑物等所有权关系的规定。
在不动产权属关系中，建设用地使用权和建筑物等所有权的关系，是一个复杂的问题，容易发生冲突。原因是，一旦出现建设用地使用权与建筑物等的所有权并非归于一人时，在地权和房权流转时，就会出现纠纷，影响正常流转秩序。本条规定，建设用地使用权和建筑物等的所有权实行“房地一体主义”，即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权。属于建设用地使用权人。在房和地产的交易中，建设用地使用权及其地上建筑物所有权必须共同作为交易标的不能单独流转，必须同时转移、抵押和出租。这就是通常所说的“房随地走”“地随房走”。
“房地一体主义”是一个理想的物叔和谐状态，但是实际上往往并非如此。当事主体租用他人享有权属的建设用地建造建筑物、构筑物及其附属设施时，就会出现房地不能一体的情形。因此，对房屋所有权和建设用地使用权在交易过程中是只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况分析，但需要有证拥证明。如果当事人有相反证据证明，在建设用地使用权人的建设用地上建造的建物等非为房地一体的，应当按照实际情况认定建筑物、构筑物及其附属设施的所有权。
【案例评析】李某与榆林市某房地产开发有限公司买卖合同纠纷案
[案情]李某(买受人)与魏某签订房屋买卖合同，购买其房屋以及车位。当日，李某与榆林市某房地产开发有限公司补签商品房买卖合同以及车位排号协议各一份，约定由榆林市某房地产开发有限公司将上述车位以4万元的价格售予李某，同日，李某交付4万元车位款。后李某以榆林市某房地产开发有限公司向其出售的车位系占用某小区业主共有的道路或者其他用于停放汽车的车位属于业主共有为由，要求被告退还原告缴纳的车位费4万元。
一审法院认为原告的主张缺乏依据，予以驳回。二审法院认为涉案车位确系位于业主公共道路，故案涉协议应当无效，被告理应返还车位款。
[评析]根据该条规定，如无相反证据，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。本案的焦点在于被告是否有权对涉案车位进行处分。随着某房地产开发有限公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。因此在某房地产开发有限公司无相反证据证明其享有涉案车位所有权的情况下，涉案车位所有权应属于该小区全体业主共有。基于此，法院认定某房地产开发有限公司的行为系无权处分，进而认定涉案合同无效。
【第三百五十三条】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。
【条文要义】
本条是对建设用地使用权流转方式的规定。
建设用地使用权是在国有土地上设定的用益物权。具有重要的经济价值，能够为权利人创造利益，具有可流转性。本条规定，建设用地使用权流转的方式有(1)转让:建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让给他人，取得转让的对价;(2)互换:两个不同的建设用地使用权人出于利益的需要，可以将各自享有的建设用地使用权相互交换，取得对方的建设用地使用权;(3)出资:在设立公司等经营实体时，建设用地使用权人可以用建设用地使用权出资，进行合作;(4)赠与:权利人将自己享有的建设用地使用权无偿转让给对方当事人，使后者成为权利人;(5)抵押:将建设用地使用权作为抵押物，设定抵押权，为自己或者他人的债务提供担保。
上述建设用地使用权流转方式，如果法律有相反的限制性规定，则受其拘束。例如未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
【案例评析】遵义震元公司与遵义新长征公司建设用地使用权转让合同纠纷案
[案情]原告震元公司与被告新长征公司均具备房地产开发资质，双方签订联合开发协议约定使用彼此拥有土地使用权的两地块合作开发建设新小区。上述协议签订后，双方各自按协议约定履行权利义务。此后新长征公司以要求震元公司支付结算欠款、赔偿损失、支付违约金为诉求，向法院提起了联合开发房地产合同纠纷诉讼。法院判定该协议性质应认定为土地使用权转让合同。震元公司遂诉至法院，要求依法判决确认上述联合开发协议性质为土地使用权转让合同，并判决该合同合法有效。法院予以支持。
[评析]民法典第353条规定:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。”本案中，涉案联合开发协议虽有合作开发房地产合同之名，但却无“共同投资、共享利润、共担风险”之内容，根据其实质内容应将其界定为土地使用权转让合同。该合同合法有效，合同双方应当按照合同内容履行各自的义务。因此，法院确认涉案合同合法有效，并依据原《物权法》第145条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的、应当向登记机构申请变更登记”之规定，判令被告协助原告将涉案土地使用权变更至原告名下。
【第三百五十四条】建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。
【条文要义】
本条是对建设用地使用权流转应当订立合同的规定。
建设用地使用权流转流转的方式包括:
(1)转让。所谓转让，是指权利人将其建设用地使用权以合同的方式转移的行为。权利人在取得建设用地使用权之后，可能基于融资或者经营能力、范围发生变化等原因，难以继续使用已取得的建设用地使用权，需要将建设用地使用权转让给他人，进而获得转让费从事其他活动。
(2)互换。所谓互换，是指权利人将自己的建设用地使用权与他人进行交换，其本质上是一种互易行为。通过互换可以实现自己全部资产的最优整合。
(3)出资。所谓出资，是指建设用地使用权人与他人合办具有法人资格的公司和企业，以建设用地使用权投资入股，并折合成一定股权的行为。
(4)赠与。所谓赠与，是指将自己的建设用地使用权无偿地赠送给他人。如果赠与是附条件的，受赠人必须按照合同的约定履行相应的义务，否则不能取得建设用地使用权。
(5)抵押。所谓抵押，是指权利人将自己的建设用地使用权作为抵押财产，为自己或者他人的债务提供担保在抵押后，权利主体并不发生转移，只是在实现抵押权时，要对建设用地使用权进行拍卖、变卖等，从而发生权利主体的变化。
流转的性质为权利处分行为，流转属于权利处分的范畴，也就是说，建设用地使用权的流转意味着权利人对其权利的处分。建设用地使用权的流转行为是要式行为，无论是转让、互换、出资赠与还是抵押，当事人都应当采取书面形式订立相应的合同，没有书面合同，不能实现建设用地使用权流转的目的。对流转的建设用地使用权的期限，应当由当事人约定，但是最长不得超过建设用地使用权出让合同约定的剩余期限，超过建设用地使用权剩余期限的约定一律无效。
【案例评析】韦某、黄永某建设用地使用权转让合同纠纷
[案情]xx强和覃某某知悉韦甲、韦某欲将其涉案建设用地使用权转让的消息后在吴某的召集协商下达成口头协议:韦某将其位于商贸市场的A建设用地使用权转让给xx强;韦甲将其位于商贸市场的B建设用地使用权转让给覃某某。因故均未能签订转让协议。此后，由于韦甲出现资金周转短缺，韦某与黄永某、黄守某在某法律服务所的见证下签订了一份宅基地使用权转让协议书。其将A地块建设用地使用权转让给黄永某、黄守某。后当事人发生纠纷提起民事诉讼，针对韦某与xx强之间建设用地使用权转让合同的成立问题发争议。
法院认为:韦某与xx强之间的建设用地使用权转让合同关系并未依法成立。
[评析]根据民法典第354条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。之所以规定应当采用书面形式，该法律行为在性质上属于要式法律行为，是因为建设用地使用权涉及土地这一重要自然资源的利用，关系到国家、社会和用地个人的重大利益，要求采用书面形式可以明确权利和义务，可以避免潜在纠纷。
本案中，当事人之间只是口头对双方权利义务进行约定，没有签订书面合同，过后也未补充签订书面转让合同、违反了法律规定的要式合同的要求，因此法院认定当事人之间的合同未依法成立，对于 xx强提出要求继续履行合同，判令涉案建设用地使用权归其所有的诉讼请求不予支持，是正确的。