一起来学《民法典》——第二编 物权：第十二章：建筑用地使用权（第三百五十五条到第三百五十七条）

PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析

【第三百五十五条】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

【条文要义】

        本条是对建设用地使用权流转须进行物权变动登记的规定。

        对建设用地使用权的转让、互换、出资或者赠与的，权利主体将会发生变更，必须向登记机构申请变更登记，只有进行了物权变更登记，建设用地使用权流转的目的才能实现，发生物权变动的结果。

        经过物权变更登记，以物权变更登记的时间，作为建设用地使用权变动的时间。

【案例评析】田某与安乡县汽车摩托车商会'建设用地使用权纠纷

        [案情]汽摩商会受让土地后，经商会成员田某与汽摩商会协商，将部分地块的土地使用权转为田某所有，田某为此支付认购款和工程建设前期费用。双方签署协议明确为内部认购协议，未办理建设用地使用权变更登记。此后，汽摩商会与某某有限公司签订商品房建筑工程合同建设三期门面商品房。此后，田某未能按期支付建设工程进度款，影响整体工程，汽摩商会垫责将原属田某建设的工程与其他部分同步建设，终建成汽摩城综合楼，国土资源局将该建设用地使用权人变更登记为汽摩商会。田某遂向法院起诉，请求确认协议约定的土地使用权为田某所有并排除汽摩商会在本案中存在的妨害、侵害物权的行为。

        法院认为，由于未经登记，涉案协议只能发生债权法上的效果，故对田某的诉求不予支持。

        [评析]我国建设用地使用权采取登记要件主义，建设用地使用权登记是建设用地使用权设立的法定公示手段，是建设用地使用权是否依法设立的法定要件。只有进行了设立登记，将设立内容登记在不动产物权登记簿上，建设用地使用权的设立行为才完成，用地人也才取得建设用地使用权，成为建设用地使用权人，并对土地享有占有、使用、收益的排他性权利。该案中，虽然田某与汽摩商会达成的协议约定土地使用权为田某所有，但该合同只产生债权效力，田某可以依据该合同请求汽摩商会协助其进行物权变动登记。由于当事人之间始终未办理不动产物权变更登记，因而田某对涉案土地不享有土地使用权。

【第三百五十六条】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

【条文要义】

        本条是对地房一体转让规则的规定。

        所谓“附着于”，不仅指地表之上的建筑物等，还包括地上和地下空间之内的建筑物等。对建设用地使用权进行转让、互换、出资或者赠与的，通常在土地上会有不动产附着物，即建筑物、构筑物及其附属设施。为防止不动产流转中出现矛盾。维护交易秩序，采取地房一体转让主义，在处分建设用地使用权时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，一并流转。

【案例评析】中国太平洋人寿保险有限公司大连分公司诉营口某源集团有限公司、营口嘉华房地产开发有限公司建设用地使用权合同纠纷案

        [案情]因被告某源公司拖欠原告太平洋保险大连分公司贷款无力偿还，法院裁定某源公司以其土地及地上建筑物抵债于太平洋保险大连分公司。然而某源公司无视已生效的裁决，又恶意将涉案土地低价转让给被告某华房地产公司。某华房地产公司取得了国土资源局核发的关于诉争土地的国有土地使用权证，并将地建筑物悉数拆毁。太平洋保险大连分公司遂诉至法院，某华房地产公司主张其属于善意取得。

        法院认为:某华房地产公司提出善意取得的抗辩理由不能对抗已生效的民事裁定，判定某源公司与某华房地产公司签订的“土地使用权转让合同(土地买卖合同)”无效。

        [评析]我国实行“房地一体”原则，是为了避免“空中楼阁”的问题产生。我国民法典第356条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”违反该规定的会导致合同无效。

        本案中，被告某源公司与被告某华房地产公司单纯转让土地的交易行为违反了上述法律规定，因此，法院根据原《合同法》有关规定，判定两被告签订的“土地使用权转让合同(土地买卖合同)”属无效合同。又因涉案合同自始无效，故被告某华房地产公司辩称的其取得的诉争土地是善意取得的抗辩理由，不能对抗人民法院作出的已生效的民事裁定。综上，判决被告某源公司与被告某华房地产公司签订的“土地使用权转让合同(土地买卖合同)”无效是正确的。

【第三百五十七条】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的、该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

【条文要义】

         本条是对房地一体转让规则的规定。

         所谓“占用范围内”，是指该建筑物等所占用范围内的建设用地使用权，不应括规划范围内的空地和其他土地。当然，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分、分别予以转让和处理。如果这种权益的分割转让是合法的，在权利的最终归属上没有导致建筑物所有权和建设用地使用权主体分离的结果，这些转让协议应当认为是有效的。

        权利人处分建筑物、构筑物及其附属设施，进行转让、互换、出资或者赠与的，由于建筑物、构筑物及其附属设施必须建立在土地之上，与建设用地使用权相互联系，为维护交易秩序，保障不动产流转正常进行，处分该建筑物、构筑物及其附属设施时，在其占用范围内的建设用地使用权必须一并处分，否则不能发生建筑物、构筑物及其附属设施权属的转让。

【案例评析】田某与赵某某执行异议之诉民事纠纷等

        [案情]赵某某购买利嘉公司出售的商品房一套，已缴纳全部房款并办理入住手续。而因利嘉公司涉田某与河北某某集团有限公司合同纠纷一案，沧州市中级人民法院作出财产保全措施，将利嘉公司名下赵某某所购商品房所在地块进行了查封。此后利嘉公司被申请强制执行，致使赵某某不能正常办理房产证，赵某某遂对法院执行提出异议，被沧州市中级人民法院驳回。赵某某不服，向河北省高级人民法院申请复议，河北省高级人民法院裁定撤销上述执行裁定，发回重新作出裁定。

        法院认为:赵某某就其商品房即涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，田某请求对涉案执行标的执行，无事实和法律依据，本院不予支持。

        [评析]“房地一体”，指该建筑物等所占用范围内的建设用地使用权应随同建筑物的转让一起转让给受让人。因为建筑物、构筑物及其附属设施必须建立在土地之上，与建设用地使用权相互联系，为维护交易秩序，保障不动产流转正常进行，处分该建筑物、构筑物及其附属设施时，在其占用范围内的建设用地使用权必须一并处分。

        此案中，赵某某在第三人利嘉公司处购买了房屋，根据该法律规定，该房屋占用范围内的土地使用权亦一并由第三人利嘉公司转让给赵某某，故应认定赵某某购买了房屋及该房屋项下的土地使用权。