一起来学《民法典》——第二编 物权：第十二章：建筑用地使用权（第三百五十八条到第三百六十条）

PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析

【第三百五十八条】建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回话土地的。应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

【条文要义】

        本条是对建设用地使用权提前收回的规定。

        权利人取得建设用地使用权，出让方应当保障其权利的行使，不得任意收回土地，损害权利人的权利。但是，如果出于公共利益的需要，出让方有权提前收回该土地，消灭权利人享有的建设用地使用权。此处所说的公共利益，必须是国家的重大公共利益。所谓重大公共利益，主要是指国防事业、公益设施、大型公益事业。如果是一般公共利益，不应作为提前收回的理由。如果出现这样的情况，土地管理部门作为出让方应当依照民法典第243条的规定，对附着于该土地上的房屋及其他不动产进行评估，给予合理的补偿，同时对尚未届满的期间的出让金，应当予以退话。以保障权利人的权利。所谓相应的出让全就是按照建设用地使用权的期限来的出让价金。剩余多少年的建设用地使用权，按照相应的年限来计算出让金，然子以退回。因为建设用地使用权人支付的出让金是对一定期限内的权利所支付费用，如果提前收回，就应当将已经使用的年限部分的出让金扣除、退回剩余部分期限的出让金。

【案例评析】长子县恩利禽业有限公司等与长子县住房保障和城乡建设管理局合同纠纷案

        [案情]原告禽业公司经依法登记取得国有土地使用权。当地人民政府因修建街道。占用了部分原告拥有使用权的土地。同年，当地人民政府、城建局及原告等相关单位和企业召开会议。并形成会议纪要，但因为会议纪要中给原告补偿地的范围内没有规划商业用地，导致该会议纪要无法执行。后原告与政府部门关于土地补偿的方式及数额发生争议，原告禽业公司遂以当地政府及相关部门违反行政合同为由诉至法院。

        一审法院判决当地政府支付禽业公司补偿款206.65万元，驳回其他诉求。原告不服，提出上诉，二审法院维持原判。

        [评析]权利人取得建设用地使用权，出让方应当保障其权利的行使，不得任意收回土地，损害权利人的权利。依照本条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

        该案中，长子县人民政府收回原告已经取得的国有土地使用权，应给予国有土地使用权人以适当补偿。本案争议的实质是提前收回国有土地使用权的补偿问题，争议的焦点是补偿的方式及数额。其根据地产估价有限公司作出的土地评估报告确定补偿数额，可以作为对原告进行补偿的依据。因此二审法院驳回当事人上诉，维持原判。

【第三百五十九条】住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

        非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的、按照约定;没有约定或者约定不明确的。依照法律、行政法规的规定办理。

【条文要义】

        本条是对建设用地使用权续期的规定。

        对于建设用地使用权期限，不同的取得方式、不同的使用用途均有不同规定根据有关规定，以划拨的方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制:根据国务院于1990年5月19日颁布的《中华人民共国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。

        建设用地使用权到期之后，可以续期。本条规定，建设用地使用权续期分为两种:(1)住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，不存在期限届满而消灭的问题。(2)非住宅建设用地使用权期限届满需要续期的，须申请续期。

        住宅建设用地使用权到期续期主要存在的问题是，虽然规定了自动续期，但是没有规定应当续多长时间的期限，续期是否要缴纳费用。本条仅仅规定了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。这只是确定了只有法律和行政法规才可以决定续期的费用问题，但是并没有给出具体的解决办法。我们认为，自动续期的含义，就是指住宅建设用地使用权是一次取得永久使用的永久性用益物权，70年期满自动续期后，应当以地产税的方式替代缴纳费用。

        在非住宅建设用地使用权期限届满之前，建设用地使用权人如果需要继续使用该土地的，应当在期间届满之前一年申请续期。对于建设用地使用权人申请续期的要求，土地出让人应当准许，除非有出于公共利益的目的需要收回该土地的。建设用地使用权续期，建设用地使用权人应当办理续期手续，交付出让金。交付出让金应当按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照国家的规定交付。续期手续完备后，建设用地使用权继续存在，并不消灭。

【案例评析】冯某诉赵某建设用地使用权转让合同纠纷案

        [案情]冯某经与赵某初步协商达成转让合意，签订转让协议，约定将位于锦州市太和区新民乡杨兴村国有土地使用权和西邻大棚土地使用权转让给冯某，定金已缴纳。数月后，冯某到赵某家要求解除合同，理由是该国有土地无法办理更名等。后双方协商未果，均未再继续履行协议内容，诉至法院。另查明，本案所涉国有土地所有权用途为商业服务业，系由赵某通过出让方式取得，使用期限为20年，颁证时间为1995年4月。原、被告签订转让协议时，原告冯某已知该国有土地使用权已到期。

        法院认为:原告在签订合同时明知土地使用权证已到期。存在一定过错，根据双方过错程度判被告返还定金并赔偿占用该定金期间的利息损失。

        [评析]建设用地使用权为有期限的权利，当法律规定或者当事人约定的使用权期限届满时，建设用地使用权便归于消灭。根据本条规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。在我国，根据土地管理法的规定，以出让等有偿方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，交纳士地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

        在本案中，当事人双方虽依法订立建设用地使用权的转让合同，但由于所转让的标的的使用权早已到期且被告并未递交续期申请也并未交付出让金，至原告起诉前被告仍未重新取得该土地的使用权证书，依相关法律规定，该国有土地的建设用地使用权已经消灭，被告无权转让该国有土地使用权。因此法院判决当事人之间订立的合同无效，并根据双方的过错情况确定合同无效后的责任。

【第三百六十条】建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。

【条文要义】

        本条是对建设用使用权消灭办理注销登记的规定建设用地使用权消灭的事由大致有以下几点。

        1.建设用地使用权期限届满。建设用地使用权为有期限的权利，法律规定或者当事人约定的使用权期限届满，且并未续期的，建设用地使用权消灭。这种消灭是建设用地使用权的终局消灭，不再存在。

        2.建设用地使用权被撤销。例如，《城市房地产管理法》第26条规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

        3.建设用地使用权被提前收回。例如，《土地管理法》第58条规定:“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”

         4.土地灭失。如《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条规定:“土地使用权因土地灭失而终止。”

         建设用地使用权是用益物权，其设立应当进行物权登记，消灭也须进行注销登记，实现该物权的公示效果。还应当强调的是，物权变动以物权登记为根本，权属证书仅是物权进行登记的证明书。建设用地使用权消灭，出让人应当及时办理注销登记，注销登记后，建设用地使用权消灭，故登记机构应当收回权属证书。

        关于收回建设用地使用权是否应当给予地上建筑物、构筑物及其附属设施以适当补偿问题，存在两种观点:肯定说认为，我国法律明确保护自然人和集体经济组织的所有权，无偿收回有违这一原则;否定说认为，国家不应当给予补偿，因为国家土地管理部门将建设用地使用权出让给土地使用者时，确定的土地出让金或地价款已将一定的出让年限和期限届满后无偿取得地上物这些因素考虑在内;在此前提下，如果国家再给予补偿，有违民法的等价有偿原则。我们同意前一种观点。

【案例评析】某某房产公司与某某省电力公司、第三人某某市国土局国土资源合同纠纷案

        [案情]被告某某省电力公司向第三人国土局申请交回其使用的一项土地使用权，由第三人国土局进行挂牌出让。原告某某房产公司通过公开竞买的方式竞得该土地使用权，并与第三人签订了“国有土地使用权成交确认书”“国有土地使用权出让合同”，交纳了国有土地使用权出让金。第三人国土局为原告出具建设用地批准书。后原告向第三人申请办理土地使用证时，第三人要求被告办理土地使用权注销登记手续，被告一直未予配合办理，导致第三人无法为原告办理土地登记，遂诉至法院。

        法院认为:原告对该宗地的国有土地使用权自登记时设立。法院据此判决被告协助原告某某房地产公司办理涉案土地的土地使用权登记事宜;第三人国土局协助原告办理关于涉案土地使用权登记事宜。

        [评析]建设用地使用权消灭后，应及时办理注销登记，其权属证书也应当予以收回。就本案而言，被告于2004年7月9日已申请交回其使用的涉案土地使用权被告对于该建设用地的使用权已经消灭，依法应及时办理注销登记，并收回其权属证书。2004年11月23日，第三人国土局刊登了关于该地块的国有土地使用权挂牌出让公告，后原告通过公开竞买的方式竞得该土地的使用权，并与第三人签订了周有士地使用权成交确认书”“国有土地使用权出让合同”。交纳了国有土地使用权来让金，却因被告一直未配合办理注销登记手续，导致第三人无法为原告办理登记手续。故原告请求被告电力公司和第三人国土局协助原告办理土地使用权登记的诉请具有事实和法律依据，应当予以支持。