一起来学《民法典》——第二编 物权：第十二章——第十三章（第三百六十一条到第三百六十三条）

PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析

【第三百六十一条】集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。

【条文要义】

        本条是对集体建设用地使用权的规定。

        乡村建设用地使用权，是指乡(镇)村企业等自然人、法人依法对集体所有的地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。

        因设立乡(镇)、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需要使用集体所有的土地的，依照土地管理法的规定取得建设用地使用权。乡村建设用地使用权是否可以采取出让的方式设立，在理论上存在不同的看法:有人认为，乡村建设用地使用权可以采取出让的方式设立，主要理由是:在市场经济条件下，集体土地所有权与国有土地所有权在民事法律地位上是平等的，应当同等对特，因而允许国有建设用地使用权以出让的方式取得，也就应当允许乡村建设用地使用权以出让的方式取得。有人认为，集体土地只有在征为国有土地后，才能以出让的方式设立建设用地使用权。

        集体土地所有权与国有土地所有权在法律地位上是平等的，但平等并不意味着去律对它们的规范和调整没有差别。由于集体土地所有权的行使、处分与国家的农政策紧密相关，而集体土地所有权的主体众多。因此对集体所有权的行使必须加适当限制。在建设用地使用权设立方面的限制。表现在不允许乡村建设用地使用权以出让的方式设立，禁止集体所有的土地作为建设用地直接进入市场。如果允许乡村建设用地使用权以出让的方式设立，则由于出让收益要远大于农业经营收益，大量的耕地将会被出让，国家的土地利用总体规划将难以实施。同时，这一后果也会冲击国有土地市场。因而乡村建设用地使用权不能采取出让的方式设立，而应采取审批的方式设立，由土地管理部门依照权限根据土地所有权人和土地使用者的申请予以审批。乡村建设用地使用权的审批，不得损害国家的土地利用总体规划和耕地的强制保护制度。2019年修改、2020年1月1日实行的《土地管理法》第44条明确规定:“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地划用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。”这为乡村建设用地使用权的审批制度进一步明确了规范。

【案例评析】新疆汇三江房地产公司诉乌鲁木齐县人民政府等合同纠纷案

        [案情]原告汇三江公司与被告水西沟镇政府签订承诺书，就当地约300亩的土地开发事宜进行协议。被告就何时出让土地、土地的用途、使用年限以及地上附着物的拆迁事宜作出了承诺。承诺书签订后，原告分多次共计向被告交纳5000万元。此后，原告向被告发函称因涉案地块不属国有储备土地，不具备出让开发建设的条件，双方签订的承诺书不具备合法性，因合同目的不能实现，要求被告自收到该函当日即解除与其公司签订的合同性质的承诺书，并退还已支付的土地出让金及利息。被告仅向原告退还土地出让金500万元，遂诉至法院。

        法院认为:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应返还原告汇三江公司4500万元及期间的利息损失。

        [评析]民法典对于集体建设用地使用权并未规定具体规则，而是规定准用土地管理的法律。依《土地管理法》有关规定，我国不允许乡村建设用地使用权以出让的方式设立，禁止集体所有的土地作为建设用地直接进入市场。违反该规定，擅自将集体所有的土地使用权通过出让、转让或者出租用于非农业建设的，其行为当属无效。

        就本案而言，水西沟镇政府将不是国有储备地、不具备出让条件的涉案土地出让给汇三江公司，并承诺该土地用途为商业和住宅用地，违反了相关的法律规定因此双方签订的承诺书应为无效协议，因该协议所取得的财产也应当予以返还。

第十三章 宅基地使用权 

【第三百六十二条】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施

【条文要义】

        本条是对宅基地使用权概念的规定。

        宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的用益物权。宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住房及其附属设施。

        宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，其主要特征如下。

        宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅而享有的用益物权。我国的现行宅基地，分为农村宅基地和城镇宅基地。法律规定的宅基地使用权专指农村居民因建造住宅而享有的地上权。宅基地属于集体所有的土地，农村宅基地的主体主要为农村集体经济组织的成员，其享有宅基地使用权是与集体经济组织成员的资格联系在一起的。

        宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离。我国的农村宅基地是与农村集体组织成员的成员权联系在一起的，从而使农村宅基地具有一定的福利性质。这种福利体现为农民可以无偿取得宅基地，以获取最基本的生活条件，而集体经济组织以外的人员则不能享有这种权利。

        宅基地使用权是特定主体在集体土地上设定的用益物权。宅基地使用权的取得采取审批方式，其程序大致包括三个步骤:(1)使用权申请;(2)土地所有人同意;(3)行政审批。自然人经审批取得宅基地使用权的，应当在土地管理部门登记，并明确宅基地使用权的范围。宅基地使用权一经设立，便具有用益物权的效力。

        集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这样规定，是由我国目前土地资源的有限性决定的。农村居民只能以户的形式申请宅基地，并且一户只能享有一处宅基地使用权。在因转让房屋所有权或者实现抵押权而使宅基地发生转移的，原权利人不得再申请宅基地使用权。

【案例评析】李某、贾某某等与贾某平、徐某宅基地使用权纠纷案

        [案情]贾某魅与贾某平系兄妹。1995年因修公路贾某魁家的宅基地被占用、经村委会及该村四组决定，将该村四组一处宅基地调整规划给贾某魁家使用，家同时购得宅基地上房屋。后原告李某与贾某魁登记结婚，一年后贾某魁死亡不久原告李某生育原告贾某某。贾某魁的母亲黄某死亡后，李某及其子贾某某上贾某乎因诉争宅基地诉至法院。一审法院驳回二原告诉讼请求后，二原告提起上诉。另查明，本案诉争宅基地位于金庄村四组，东邻贾某青，西邻贾某全。李某自与贾某魁结婚后、贾某某自出生后均享受金庄村民待遇，二人户籍所在地为金庄村。贾某平与其四个姐姐结婚后户籍均已迁出金庄村。

        二审法院认为:贾某平、徐某占有、控制该宅基地及其上建筑物没有法律依据，应承担停止侵害、返还财产的侵权责任。

        [评析]宅基地为集体所有的土地，其使用权为村集体经济组织成员所独有，非该集体经济组织成员无权取得或变相取得。且宅基地按户分配，一户只能拥有一处宅基地。

        就本案而言，被上诉人贾某平因结婚已将户籍迁出金庄村，无权享有金庄村宅基地使用权及其地上建筑物所有权;而上诉人李某因结婚，贾某某因出生均取得金庄村户籍，应享有该宅基地使用权及其上建筑物所有权。贾某魁、黄某死亡并不影响该户家庭关系的存续，二人的死亡不产生宅基地使用权及其上建筑物所有权的分割，二人死亡时不具有单独份额，不发生遗产的继承。故贾某平、徐某无权占有该宅基地及其上建筑物，二审法院判处其搬离并向李某、贾某某返还涉诉房屋具有正当性。

【第三百六十三条】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

【条文要义】

        本条是对宅基地使用权准用土地管理法的规定。

        宅基地使用权的内容主要包括宅基地使用权人的权利和义务。

        宅基地使用权人享有如下权利。

        1.权利人有权在宅基地上建造住房及其附属设施

        自然人经法定审批程序取得宅基地后，有权在宅基地上建造房屋及其附屈设施这是宅基地使用权存在的主要目的。在宅基地的空地上，权利人也有权种植树木对于宅基地上的房屋及其他附属设施，权利人享有完全的所有权。

        2.人可以对宅基地进行收益

        民法典物权编只规定了宅基地使用权的内容是占有和使用，没有规定可以用益成者收益，这样的规定显然不符合实际情况。权利人在自己的宅基地上种植粮食、蔬菜、林木，收获粮食、蔬菜、果实，建造其他设施进行经营，都是应当允许的。也是在实际中实行的。因此，宅基地使用权具有收益权能，权利人有权在自己的宅基地上进行经营，获得收益。

        3.权利人有权依照法律的规定转让宅基地使用权

        它基地使用权人在经过本集体的同意之后，可以将建造的住房转让给本集体符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。同时，自然人在订立遗嘱确定房屋继承人时，有权将宅基地使用权一并作为继承财产处理。

        4.权利人行使宅基地使用权不受期限限制

        宅基地使用权没有期限限制。宅基地上的建筑物或者其他附属物灭失时，不影响宅基地使用权的效力，权利人仍有权在宅基地上重建房屋，以供居住。

        宅基地使用权人应承担如下义务。

        1.权利人不得非法转让宅基地使用权

        权利人除了转让住房时一并转让宅基地使用权外，不得将宅基地非法转让。以馈赠钱款、索取物资、以土地入股等方式变相买卖宅基地使用权的，不产生宅基地使用权转移的法律效力。因村民迁居并拆除房屋腾出宅基地的，应当由集体组织收回，以作统一安排。村民长期闲置或抛弃宅基地的，应由集体组织收回。即使是合法转让宅基地使用权的，农户也不得再申请宅基地使用权。

        2.接受政府和乡村统一规划的义务

        因公共利益需要征用土地，或者因乡村公共设施和公益事业建设需要，经县级人民政府批准，本集体可以收回宅基地。对此，权利人应当接受政府统一规划和村的统一安排，但应当对宅基地被占用的农户重新分配宅基地。如果因此造成宅基地使用权人损失的，应当给予补偿。

        3.权利人负有正当使用宅基地的义务

        宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。权利人不得将宅基地作为生产用地使用，如盖厂房或改作鱼塘等，也不得改作其他用途使用。

        但是对宅基地使用权的取得、行使和转让，本法没有规定具体规则，准用土地管理等法律和国家有关规定。对此，土地管理法有专门规定，中央、国务院也都通过有关文件，强调农村居民建设住宅的基本要求，禁止城市居民在农村购置宅基地，以及其他各种规定。

【案例评析】杜某诉吴某等农村房屋买卖合同纠纷案

        [案情]原、被告双方签订房屋买卖协议，就在支付所有房款后房屋永久性归原告所有，房屋所占土地永久性归被告所有，且被告应协助办理产权变更等事项进行了约定。原告支付部分房款后不再按约定的时间支付房款，亦不接受房屋并以该房屋属小产权房、双方签订的协议违背了国家法律的相关规定为由，而要求被告返还交付的购房款。双方未达成一致意见，原告遂诉至法院。另查明，原告杜某是屈原镇天龙村村民;被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建，建房占有的土地属茅坪镇杨贵店村集体所有制土地。

        法院认为:双方签订的房屋买卖协议违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。因双方皆存在一定过错，损失各自承担，基于合同支付的房款应当返还。

        [评析]对于宅基地使用权的取得、行使和转让，民法典并无具体的规定，而是规定准用土地管理的法律和国家有关规定。我国为保障农民建设住宅的基本需求维护社会稳定，目前对宅基地使用仍采取严格限制政策。依照我国《土地管理法》宅基地使用权为农村集体经济组织成员所特有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

        本案中，被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建，依据“地随房走”原则，其房屋转让必然涉及宅基地转让，但原告不是茅坪镇杨贵店村村民，不具备在该区域内购房权利，故双方签订的买卖合同违反了相关法律的强制性规定，应认定为无效。