一起来学《民法典》——第二编 物权：第十三章——第十四章（第三百六十四条到第三百六十六条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第三百六十四条】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。
【条文要义】
本条是对宅基地灭失后重新分配的规定。
宅基地使用权的消灭，有以下原因:宅基地的回收和调整、宅基地被征收、宅基地使用权抛弃、宅基地灭失、宅基地长期闲置等。
作为宅基地使用权客体的宅基地，由于发生自然灾害等原因而灭失，宅基地使用权将随之丧失存在的基础，归于消灭。宅基地灭失，原宅基地使用权人将无处安身，对失去宅基地的村民，集体经济组织或者村委会应当对失地村民按照规则重新分配宅基地，以便其建造住宅，安心生活。如果只是宅基地上的建筑物或其他附属物灭失，土地并未灭失的，不影响宅基地使用权的效用，宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋。
【案例评析】赵某诉蓝田县国土资源局土地其他行政行为案
[案情]赵某是某村村民。2009年其所在村被纳入综合治理改造试点单位、赵某家的祖遗宅基地在该治理改造项目的土地复垦工程范围内，其宅基地上房屋被拆除。赵某诉至法院称，原告祖遗宅基地在综合治理改造工程中被收回，被告当地国土资源局具有给原告重新分配宅基地的法定职权，应当重新给原告分配宅基地。请求判令被告履行维护原告宅基地使用权的法定职责，给原告重新分配宅基地。
法院认为:原告主张被告具有未经原告申请直接向其分配宅基地的法定职责没有法律依据，故院对其诉讼请求不予支持。
[评析]依照民法典第364条的规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭;对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。但是，这并不意味着重新取得宅基地不需要任何程序。根据《土地管理法》第62条第3款“农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准”的规定，当事人应当依照该法规定的程序向有权机关提出申请。本案中，虽然原告祖遗宅基地因蓝田县“空心村”综合治理改造工程被收回，应当重新给其分配宅基地，但仍然需要原告依照法律规定的程序向有权机关提出申请。因此，法院驳回了原告要求被告直接给其重新分配宅基地的诉讼请求。
【第三百六十五条】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
【条文要义】
本条是对宅基地使用权变更登记和注销登记的规定。
对宅基地使用权的变动，法律未规定必须进行登记，特别是取得宅基地使用权的登记。从长远的情况看，为便于管理，明确权属，增加宅基地使用权的流动性,对宅基地使用权进行物权登记是非常必要的。本条规定一是考虑这一长远需求，二是考虑已经进行了宅基地使用权取得登记的，规定了宅基地使用权的变更登记和注销登记规则，即在宅基地使用权转让或者消灭时，应当及时办理变更登记或者注销登记。
转让宅基地使用权未办理变更登记，不发生宅基地使用权转让的法律效力、亦能对抗第三人。宅基地使用权是经审批取得的，已经进行了登记，而其转让或消灭，也应进行登记，自登记时发生效力。不进行转让和消灭登记，不发生转让和灭的法律后果，更不能对抗第三人。办理变更登记应当由转让和受让宅基地使用的当事人完成。
宅基地使用权消灭未及时办理注销登记而造成相对人损失的，应当承担损害赔偿责任。宅基地使用权由于法定原因或自然原因而消灭的，应当由宅基地使用权的市批部门办理注销登记。如果因为未及时办理注销登记而造成相对人损失的，应当承担损害赔偿责任。
【案例评析】陈某诉陈德某物权保护纠纷案
[案情]原、被告系亲兄弟。原告陈某以无住房结婚、借用他人房子为由于2001年3月6日申请使用土地，经过申请审批，在原枣庄市山亭区某某镇某某村非耕地中取得案涉宅基地一处。2018年8月中旬左右，原告开始在该宅基地上建造房屋。同年11月17日，被告陈德某未经原告许可，将原告已建好房屋框架墙体拆除两处。在庭审过程中，经原、被告双方当庭共同确认，位于墙体框架的东墙南部被损毁的墙体的价值为700元，位于墙体框架的中间部被损毁的墙体的价值为120元。
法院认为:被告侵犯了原告的财产所有权，依照法律规定应承担相应的法律责任。
[评析]民法典第365条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”其立法初衷是便于宅基地的管理，明确其权属增加宅基地使用权的流动性。本案的焦点在于本案所涉及的宅基地的使用权归属于原告还是被告。原告通过个人申请、村委申报、镇政府审查、区土地管理部门审核，最后由山亭区人民政府批准，完成登记并得到宅基地使用权，本案所涉及的宅基地是经登记备案和政府审批规划给原告使用的宅基地，自登记之日起至今未发生变更登记，物权未发生变动，使用权人仍为原告。法院判决被告陈德某承担赔偿原告陈某被拆墙体的财产损失具有事实和法律依据。
第十四章 居住权
【第三百六十六条】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、侦用的用益物权，以满足生活居住的需要。
【条文要义】
本条是对居住权概念的规定。
居住权，是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。民法上的居住权与公法上的居住权不同。在公法上，国家保障人人有房房居住的权利也叫居住权，或者叫住房权。《世界人权宣言》第25条规定:“人人有享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房”还有十几个国际条约将拥有体面的住房规定为一种神圣的权利，属于公法权利，是基本人权和自由，不是民法的用益物权。
民法上的居住权的性质主要表现在以下七个方面:(1)居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。(2)居住权的主体范围限定为特定的自然人。(3)居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。(4)居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。(5)居住权具有时间性，期限一般为长期性、终身性。(6)居住权一般具有无偿性，居住权人无须向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。(7)居住权具有不可转让性。
我国历史上没有规定过居住权，其存在的必要性表现在:(1)充分发挥房屋的效能。(2)充分尊重所有权人的意志和利益。(3)有利于发挥家庭职能，体现自然人之间的互帮互助。
居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利的客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。
【案例评析】周甲诉周乙等房屋居住权纠纷案
[案情]1998年8月、周乙等人租赁居住的房屋被依法拆迁，周乙与其孙子周甲同属被拆迁人，周甲在拆迁过程中向开发公司支付了超面积贴费，后周甲与乙居住在安置房屋中。入住后，周甲对该房屋进行了装修。2000年10月，周乙通过优惠政策取得该房屋的优惠产权。2007年5月，周乙以周甲另有住房为由要求确认周甲对安置房屋不再享有居住权，法院支持了周乙的诉讼请求。扣除周乙已支付的8万元，周乙还应向周甲支付相应的经济补偿199490元。后周甲认为周乙与周丙恶意串通，将安置房屋出售给周丙。周甲将周乙、周丙二人诉至法院。
法院认为:周乙还应再给予周甲适当的补偿。判其支付周甲房屋居住权补偿款17922元、装修费12078元，合计3万元。
[评析]居住权作为物权的一种，与所有权最大的不同在于:居住权不包括处分权，不能将居住权转让或继承，进而居住权也就不存在按份共有，不能在居住人之间划分居住份额。本案中，根据拆迁安置政策，实际系周甲因依附于周乙而享有安置权益，且根据周甲的年龄、婚姻状况等确定扩大多少面积，所以不能简单对居住权平均划分，因居住权中包含部分共同使用部位，简单等分不利于房屋的合理有效利用。另外，周乙与周甲系祖孙关系，从社会道德层面周乙也无理由仅获得一半价值。再从周乙的经济状况来看，要求周乙按照房屋市场价值给付周甲一半价值也勉为其难。综合以上几个因素，法院确定由周乙按照30%左右的补偿比例支付周甲为宜，周甲已投入的装修价值由周乙予以返还。