一起来学《民法典》——第二编 物权：第十四章：居住权（第三百六十七条到第三百六十九条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第三百六十七条】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
【条文要义】
本条是对通过合同设立居住权的规定。
居住权可以通过合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。通过合同设立居住权。是房屋所有权人通过书面合同的方式与他人协议，设定居住权。例如，男女又方在离婚时在离婚协议中约定，离婚后的房屋所有权归一方所有，另一方对其中一部分房屋享有一定期限或者终身的居住权。
设定居住权的合同一般包括下列条款:(1)当事人的姓名或者名称和住所，应当写明双方当事人的姓名或者名称和住所，特别是居住权人的姓名或者名称和住所:2)住宅的位置，约定清楚设定居住权的住宅地址、门牌号码、面积等事项，使住权的标的能够确定;(3)居住的条件和要求，明确约定依据合同约定的条件取得居住权，行使居住权的要求是什么;(4)居住权期限，从何时起至何时止;(5)解决争议的方法，即发生争议后，通过何种程序解决纠纷。
【案例评析】胡某明、郑某仙与董某蓉、胡某伟居住权确认纠纷案
[案情]被告胡某伟、董某蓉原系原告胡某明、郑某仙的儿子及儿媳妇。胡某明、胡某伟及胡某伟之弟胡某平立有分单一份，约定:“长子某伟房屋由自己去买，胡某明付某伟230000元，已付50000元，到买屋时应付某伟180000元”:同时该分单还约定:“230000元付清后，某伟房屋买进，我俩有居住之权去世为止”。此后两被告购买房屋一套，原告支付了180000元款项。房屋购入后，原、被告曾共同居住生活。后被告董某蓉与被告胡某伟离婚，涉案房屋判归被告董某蓉所有。原告胡某明以要求两被告归还购买涉案房屋借款140000元为由向法院提起诉讼，法院判决两被告共同偿还原告胡某明借款140000元。此后原告就分单中约定的居住权提起诉讼。
法院认为，两原告在涉案房屋所有权转移后方始主张居住权，有悖情理，不予支持。
[评析]根据民法典第367条的规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
本案中，原告胡某明、被告胡某伟及被告胡某伟之弟胡某平于2002年2月18日签订的“分单”合法、有效。原审法院在我国尚无居住权相关法律法规的情况下认定原、被告间存在赠与合同关系，但实际上该合同除赠与关系外，还对原告的居住权进行了约定。两原告依据“分单”的约定，对案涉房屋享有居住权。但是从该案事实可以看出，原、被告双方仅仅对当事人的姓名、住宅的位置进行了约定，而对居住的条件和要求、居住权期间、解决争议的方法等问题均未进行约定。这也是后来当事人之间发生纠纷的重要原因。在当事人就居住权重要事项约定不明的情况，法院作出上述判决是正确的。
【第三百六十八条】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
【条文要义】
本条是对居住权的属性和登记的规定。
居住权为无偿设立，因而居住权人对取得居住权无须支付对价。不过，居住权人应当支付住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，以通常的保养费用、物业管理费用为限。如果房屋需要进行重大修缮或者改建，只要没有特别的约定，居住权人不承担此项费用。对于居住权收费另有约定的，按照约定处理
居住权是用益物权，对其设立采用登记发生主义，只有经过登记才能设立居住权。设立居住权的双方当事人在订立了居住权设立协议后，还应当向登记机构申请居住权登记。经过登记后，居住权才正式设立，居住权人取得居住权。居住权设立的时间，是自登记时设立。之所以对居住权采取登记发生主义，是因为居住权与租赁权相似，但是租赁权是债权，而居住权是物权，性质截然不同，如果不采取登记发生主义，可能会与租赁权相混淆。规定居住权须经登记而发生，就能够确定其与租赁权的界限，不会发生混淆，一旦没有登记，就没有发生居住权设立。
【案例评析】张某某诉南京华联商厦服饰有限责任公司居住权纠纷案
[案情]涉案房屋登记的所有权人为南京市商业贸易局(现南京市商务局)。1998年，南京友谊华联(集团)有限公司物业经营分公司(已注销登记)与周某某签订“公有住房租赁契约”，将房屋租赁给周某某。其后，周某某继续居住使用该房屋，并交纳了相应租金。2006年6月起，周某某将房屋租金支付给被告华联商厦公司。2007年，原告张某某与周某某登记结婚，共同居住在涉案房屋周某某于2009年死亡。后原告张某某仍以周某某的名义向华联商厦公司支付房屋租金。第三人友谊华联集团陈述，涉案房屋的租金是其委托华联商厦公司收取的，原告张某某对涉案房屋不享有居住权，无权要求签订租赁契约。由于被告华联商厦公司不同意与原告张某某签订公有住房租赁契约，张某某诉至法院。法院对原告张某某的居住权予以确认。
[评析]根据民法典第368条的规定，居住权原则上是无偿设立，但是当事人另有约定的除外。也就是说，如果当事人之间就居住权的约定是有偿的，则法律尊重当事人之间的有偿约定。
本案中，周某某签订“南京市公有住房租赁契约”虽然从形式看属于程赁合同，但在当时背景下，公房租赁合同实质上有居住权合同的性质。周某某与原告张某某在交纳租金的情况下对涉案房屋享有居住的权利，实质上是其享有涉案房屋居住权的对价。但是意思自治是合同法的基本原则，周某某去世后，原告主张继续签订公有住房租赁契约，需要取得房屋所有人友谊华联集团的同意。因此法院判决原告张某某如欲取得涉案房屋的承租权，应与第三人友谊华联集团等自行协商解决，是正确的。
【第三百六十九条】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
【条文要义】
本条是对居住权人义务的规定。
居住权人行使居住权，须履行应尽的义务:(1)合理使用房屋的义务。居住权人不得将房屋用于生活消费以外的目的，可以对房屋进行合理的装饰装修，进行必要的维护，但不得改建、改装和作重大的结构性改变。(2)对房屋的合理保管义务。居住权人应当合理保管房屋，在居住期内尽到善良管理人的注意义务，不得从事任何损害房屋的行为。如果房屋存在毁损的隐患，应当及时通知所有人进行修缮或者采取必要的措施。(3)不得转让、继承和出租的义务。居住权人对其居住的房屋不得转让，在居住权存续期间，对居住权的标的负有不得出租义务，不能以此进行营利活动;居住权也不能成为居住权人的遗产，不能通过继承而由其继承人所继承。居住权也不得转让，具有专属性。如果双方当事人在设立居住权合同中对上述义务另有约定的，依照其约定处理。
【案例评析】张某某、欧阳某房屋租赁合同纠纷
[案情]两被告张某某与欧阳某系夫妻关系。涉案房屋系江房公司下属延安房所托管房屋，业主为案外人伍某某，杨某某为涉案房屋承租人。后杨某某、张某某和欧阳某形成亲家关系。杨某某将涉案房屋交付张某某和欧阳某居住，双方来签订合同。张某某一次性向杨某某支付7万元，杨某某于2008年5月5日向张某某出具一张“收条”:“今收到张某某租房押金人民币柒万元整”。此后双方子女离婚。杨某某要求被告退还涉案房屋未果，双方由此发生争议。故诉至一审法院，请求判令:被告中止房屋租赁关系，并腾退涉案房屋。
一审法院认为:双方形成不定期租赁关系，可以随时解除，对杨某某的诉求予以支持。二审法院维持原判。
[评析]根据民法典第369条的规定，居住权不得转让，设立居住权的住宅不得出租。由于居住权具有一定的人身属性，因此居住权人取得居住权后，如果当事人之间没有特殊约定，居住权人既不得转让居住权，也不得就设立居住权的住宅进行转租，否则就违背了居住权设立的目的
该案中，二审法院关于张某某向杨某某给付的70000元租房押金能否视为张某某和欧阳某已向杨某某购买了诉争房屋的使用权的问题认为，因杨某某使用权的取得是与房屋出租人办理了租赁手续，转让租赁房屋使用权也应征得出租人的同意并办理相关转租手续。这种司法观点与该条居住权不得转让、设立居住权的住宅不得出租的精神是一致的。该案二审法院的判决无疑是正确的。