一起来学《民法典》——第二编 物权：第十四章：居住权——第十五章：地役权（第三百七十条到第三百七十二条）
PS：本文来自杨立新《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析
【第三百七十条】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
【条文要义】
本条是对居住权消灭原因的规定。
居住权依据一定的事实而消灭。本条只规定了居住权期限届满和居住权人死亡是居住权消灭的原因，其实这只是居住权消灭的部分原因。
居住权消灭的原因包括如下几种。
1.居住权抛弃。居住权人采用明示方法抛弃居住权的，居住权消灭。这种明示的抛弃意思表示应当对所有权人作出。居住权人作出抛弃表示的，即发生消灭居住权的效力，并且不得撤销，除非得到所有权人的同意。
2.居住权期限届满:居住权设定的期限届满，居住权即时消灭，所有权的负担解除。
3.居住权人死亡。权利主体消灭，居住权也随之消灭。
4.解除居住权条件成就。在设定居住权的遗嘱、遗赠或者合同中，对居住权设有解除条件的，如果该条件成就，则居住权消灭。
5.居住权撤销。居住权人具有以下两种情形的，房屋所有权人有权撤销居住权:(1)故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的;(2)危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。居住权人行使撤销权应当经过法院裁决，不得自行为之
6.住房被征收、征用、灭失。房屋被征收、征用、以及房屋灭失，都消灭居住权。住房所有权人因此取得补偿费、赔偿金的，居住权人有权请求分得适当的份额;如果居住权人没有独立生活能力，也可以放弃补偿请求权而要求适当安置。
7.权利混同。住房所有权和居住权发生混同，即两个权利归属于同一人的，发生居住权消灭的后果。例如，房屋所有权人将房屋转让或者赠与给居住权人，此时居住权的存在已经丧失意义，因此发生居住权消灭的后果。
居住权消灭，在当事人之间消灭居住权的权利义务关系。居住权人应当返还住房。同时应当到物权登记机构办理居住权注销登记。
【案例评析】台州市黄岩区住房保障管理办公室与XX芬房屋租赁合同纠纷
[案情]原、被告约定:甲方(原告)将涉案公共租赁住房出租给被告，租赁期满，承租人需继续承租的，应当在期满前3个月提出申请，经审核符合公共租货住房申请条件的，重新签订租赁合同。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告支付履约保证金及租金。合同约定的履行期间届满后，双方未重新签订住房租赁合同。后原告在涉案房屋门口张贴关于督促被告腾房的通知书，被告至今未办理腾房手续。原告故诉请:(1)被告立即腾退并向原告退还坐落于黄岩区的房屋;(2)被告向原告支付自2018年7月1日起至实际退房之日止的房屋占有使用费。
法院认为:原、被告双方的不定期租赁关系解除。被告仍继续占有使用涉案房屋，已无依据。
[评析]居住权是根据合同设立的用益物权，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据民法典第370条的规定，居住权期限届满的，居住权消灭。也就是说，当事人之间约定的居住权的期限届满，居住权人的居住权就归于消灭。
本案中，原、被告双方约定的公房租赁期限至2017年12月31日止。如果双方不对租赁合同进行续约，则被告期满后就无权居住该房屋。不过，本案租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告仍继续使用涉案房屋，原告亦按原租金标准向被告收取截至2018年6月30日的租金。法院认为该情况下原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可随时解除租赁合同，原告于2018年7月底在涉案房屋门口张贴公告，催促其腾退房屋，该行为应视为原告作出解除租赁合同的意思表示该案是在我国尚无居住权法律的情况下作出的。但法院的该判决意见实质上与居住权期限届满即告消灭的精神是一致的。
【第三百七十一条】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
【条文要义】
本条是对以遗嘱设立居住权的规定。
居住权分为两种类型，一是意定居住权，二是法定居住权。
1.意定居住权及其设立
意定居住权是指根据房屋所有权人的意愿而设定的居住权，设立人必须是房屋所有权人，其他人不得在他人所有的房屋之上设定居住权。
意定居住权的设定方式有以下两种。
(1)依据遗嘱方式设立居住权
第一，依据遗嘱继承方式设立。房屋所有权人可以在遗嘱中对死后房屋作为遗产的使用问题，为法定继承人中的一人或者数人设定居住权，但须留出适当房屋由其配偶终身居住。
第二，依据遗赠的方式设立。房屋所有权人可以在遗嘱中，为法定继承人之外的人设定居住权。例如，遗嘱指定将自己所有的房屋中的一部，让自己的保姆终身或者非终身居住。
不论是依据遗嘱继承方式还是遗赠方式取得居住权，都是遗嘱取得居住权。遗嘱生效后，还须进行居住权登记，否则不能取得居住权。
(2)依据合同的方式设定
房屋所有权人可以通过合同的方式，与他人协议设定居住权。例如，男女双方在离婚时，在离婚协议中约定，离婚后的房屋所有权归一方所有，但是另一方对其中的一部分房屋享有一定期限或者终身的居住权。
2.法定居住权及其设立
法定居住权，是指依据法律的规定直接产生的居住权。一般认为，法律可以直接规定父母作为监护人对于未成年子女的房屋享有居住权，或者未成年子女对其父母的房屋享有居住权。
此外，对于依据裁判方式取得居住权，法律也予以认可。例如，法院在离婚裁判中，将居住权判给有特殊需要的一方享有。学者认为，这也是依照法律设定居住权的一种方式。也有的学者对此持反对意见。笔者认为，以裁判方式取得居住权的提据在于法律的规定，而不是当事人的意志，因此属于法定居住权的物权取得方式。
法定居住权为特定的人依据法律的规定当然享有，所有人不得通过遗嘱、遗赠或者合同的方式予以剥夺。
3.居住权登记
传统民法认为，设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。没有经过登记的居住权，不具有对抗第三人的效力，只有经过物权登记的居住权，才能够发生对抗第三人的效力。
【案例评析】王某、张某某等遗嘱继承纠纷
[案情]被继承人张某英与被告王某签订婚前协议书，明确张某英与被告婚前房屋及一切家产归各自所有，互不侵占。就涉案住房约定为如张某英在前谢世，王某可在该房屋继续居住，三年以内搬出将房子移交男方子女继承。张某英与王某婚内未生育子女。此后张某英去世。张某英与前妻育有的四子向法院提起诉讼。经查，张某英在去世之前留有遗嘱，载明被告有权居住本案诉争房屋，不受婚前协议书三年时间的限制，具体住多长时间由被告决定，原告无权以任何理由撵走被告。
法院认为:被继承人张某英在遗嘱中创设的居住权违反物权种类法定，应属无效，被告无此权利。
二审法院认为:该房屋由被上诉人共同继承所有，但需保障上诉人王某生存期间对该房屋享有居住权。
[评析]所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。民法典第371条对遗嘱的形式设立居住权进行了规定。但该案发生时，本法尚未颁布生效。
在本案中，被继承人张某英有权以遗嘱的形式在自己所有的房屋上为上诉人王某设定居住权，王某所享有的居住权，即占有、使用的权利，为所有权的部分权利内容，自然是物权法所保护的对象。被继承人的遗嘱体现了对配偶王某的特别体恤与照顾，符合人伦常情。虽然该案发生时本法尚未颁布生效，但二审法院根据《物权法》《继承法》等法律的规定作出判决，与本章居住权相关规定的精神一致，是正确的。
第十五章 地役权
【第三百七十二条】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
【条文要义】
本条是对地役权概念的规定。
1.地役权的概念和特征
地役权，是指在他人的不动产之上设立的供自己的不动产便利使用，以提高自己的不动产效益的他物权。在地役权法律关系中，为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方当事人称为地役权人，也叫需役地人;将自己的不动产提供给他人使用的一方当事人称为供役地人。因使用他人不动产而获得便利的不动产为需役地，为他人不动产的便利而供使用的不动产为供役地，即他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
为此，本条第2款特意规定:“前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”地役权的产生，必须有两个不同权属的不动产存在。地役权关系的成立并不要求供役地和需役地必须相邻，即使在不相互毗连的不动产之间也可能设立地役权。
地役权的法律特征如下。
第一，地役权是存在于他人不动产上的他物权。地役权是在他人的不动产上设立的负担，性质是用益物权。地役权的标的首先是土地，其次是建筑物等其他不动产，动产不能设置地役权。
在罗马法中，地役权的标的是土地，一般不包括房屋。罗马法通行“土地吸收地上物”的原则，因此，使土地上的地役权自然及于土地上的建筑物和附属物。近代德国民法采纳这种规则。地役权是在他人的不动产之上设立的，因此，设定地役权的目的并不在于调节不动产的所有关系，而在于调节不动产的利用关系。其中所谓“他人的不动产”，既包括他人所有的不动产，也包括他人享有用益物权的不动产。
在我国，在他人所有的土地上设立地役权，主要是在国家所有的或者集体所有的土地上设立#更多的是在建设用地使用权、土地承包经管权、宅基地使用权等月政物权之上设立的地役权。如果不是利用他人的土地而只是利用他人的空间，则2必设立地役权，而是设立分层地上权来解决。
第二，地役权是利用他人不动产的用益物权。地役权包含的“利用”，在多数况下是以供役地人的不作为为其内容，也不以需役地人实际占有他人的不动产为件。而只是在他人的不动产上设置一定的负担。如果需要供役地承担积极的作为务，则须当事人双方订立某项合同、使供役地人承担积极的作为义务，但此项约定不属于地役权的内容，而仅产生债的约束效力。对供役地的使用范围较为广泛，律并没有严格的限制，由双方当事人通过约定来确定。只要双方约定的内容不违反法律的强制性规定，就应当尊重当事人的约定。
第三，地役权是为需役地的便利而设定的用益物权。设定地役权的目的是自己对不动产即需役地的便利，并不在于使用不动产的土地。因此，地役权就是为了自己不动产的使用提供便利，以增加自己不动产的效用。需役地的便利，包括在供地上通行、取水、排水、铺设管线、眺望等，以及其他需要供役地人负容忍或者不作为义务的便利。便利的内容，既可以是有财产价值的利益，如通行地役权中的行利益，也可以是非财产的利益，如眺望地役权的美观舒适利益;既可以是为需役地提供现实利用不动产的利益。也可以是为需役地提供将来利用不动产的利益;跃可以是为需役地的直接便利，如设定通行地役权，也可以是为需役地的间接利益，如设定眺望地役权。
第四，地役权具有从属性和不可分性，须从属于需役地而存在。地役权的从属性包括以下两个方面的内容:其一，地役权不得与需役地分离而为让与，需役地人不得自己保留需役地的所有权(或者使用权)而仅将地役权让与他人;不得自己保留地役权而将需役地的所有权(或者使用权)让与他人;不得将需役地的所有权(或者使用权)和地役权分别让与不同的人。其二，地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的，不能单独以地役权设定抵押或者予以出租等。
2.地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的区别如下。
第一，权利性质的区别。相邻权不是一个独立的物权，地役权是一种独立的
物权。
第二，权利的取得方式不同。相邻关系是法定的权利，不动产所有权人或者占有人因相邻而依照法律的规定取得;地役权是约定的权利，当事人须经过约定而设定这种权利。相邻关系的成立无须特定的公示方式。地役权尽管是在合同生效时取得，但须经过登记才能取得对抗第三人的效力。
第三，权利的内容不同。相邻关系的一方有权对相邻的另一方提出提供便利的最低要求;而地役权设定并非是为了满足不动产权利行使过程中的最低要求，而为了使自己的权利更好地得到行使。
第四，对不动产是否相邻的要求不同。相邻关系依法发生在相互毗邻的不动产权利人或者合法占有人之间，而地役叔则既可以发生在相邻的两块不动产权利人或者合法占有人之间，也可以发生在不相邻的不动产权利人合法占有人之间。
第五，权利的有偿性和期限限制不同。相邻权是无偿的、无固定期限的，地役权一般是有偿的、有固定期限限制的。
3.地役权的基本内容
地役权的基本内容是，地役权人有权按照合同约定，利用供役地人的土地或者建筑物，以提高自己的需役地即土地或者建筑物的效益。
【案例评析】殷某与任某等地役权纠纷案
[案情]殷某系龙口市某村村民，在本村有承包地一处。因龙口市某某建材有限公司改电线，需要占用殷某的部分承包地，经协商，殷某与某某建材有限公司的登记监事任某签订占地合同一份。合同签订后，任某按约定支付部分补偿费用后拒绝按约定继续给付相应款项，亦未停止占用原告殷某的土地。殷某向法院提起诉讼。
法院认为:原告殷某依约履行了相关义务，故应享有每年获得相应补偿费的合同权利，任某应当履行给付义务。但没有证据表明任某系代某某建材有限公司签订涉案合同的，不应由某某建材有限公司承担合同义务。
[评析]地役权是指土地上的权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。地役权制度为大陆法系和英美法系国家所共采的一种独立的用益物权制度。根据本条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。但是，地役权人按照合同约定享有地役权的同时，也必须按照合同约定向供役地方支付相应的费用。
本案中，被告任某与原告殷某签订占地合同，占用了被上诉人部分田地，每年给补偿费，该约定是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、法规之规定，应认定合法有效，双方当事人均应严格遵守履行。